警惕中国楼市虚火上扬

　　与发达国家楼市的惨淡形成强烈对比的是，6月的上海，商品住宅成交均价相比5月出现上涨的项目高达300多个，比例高达60%之多。其中，价格涨幅超过10%的项目更是突破80多个。

　　上海中原地产研究咨询部经理马冀举了几个“涨价先锋”案例：6月内环内成交量较为活跃、新增价格上涨明显的新房项目包括闸北不夜城板块的“卓悦居”、浦东世纪公园板块的“香梅花园三期”、普陀武宁长寿板块的“泰欣嘉园”等。其中，嘉里建设（00683.HK）旗下项目“卓悦居”6月上半月成交均价大致在24000~26000元/平方米，6月27日之后集中成交一批房源均价达到27000~29000元/平方米价位。

　　国外楼市集体失守，为何中国却阳光灿烂？有人认为，中国市场的这种独立行情是中国流动性充裕、资金推动的短期行情。

　　21世纪不动产美国总部反馈的房屋交易信息显示，美国市场尚未见底，消费者持恐慌心态。不久前，21世纪不动产日本公司到上海考察透露的信息也是，日本楼市不容乐观。目前，只有中国楼市暂时走出了独立行情，其走势将立足于中国的情况而不是看欧美楼市的脸色。

　　一般而言，在正常的楼市投资中，房屋“租售比”（月租金/房产总价）约为1∶300~1∶200,换算成每年的租金回报率为4%~6%。如果低于4%,意味着房产投资价值偏低。以上海为例，2007年一季度之前,上海内环线内的住宅租金回报率一般能达到4%以上，这是相对诱人的。CBN记者日前通过抽样上海**大盘东方曼哈顿、 仁恒河滨花园、财富海景、盛大金磐等发现，随着近几个月上海房价突飞猛进，上海中心城区的住宅年租金回报率均在3%以内，早已突破租金回报率的临界点4%。

　　美联物业副总经理丁伟昨天也表示，近期商品房成交量在高位上下震荡，成交量与价格的负相关关系明显。随着过去几个月楼市成交的快速回升，房价由跌转涨更加促动了购房者的神经，在通胀预期的压力下大量保值资金进入楼市，导致了目前市场开始出现过热现象。“一手房价格高涨，挤出一部分自住需求转入二手房市场，如果二手房价格继续上涨，则会**终把自住需求挤到观望席上，重蹈2007年下半年的覆辙，市场对此应引起足够的警惕。”