3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付**低降至二成。同日，财政部和国税总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

业内人士认为，四部委联手打出“金融+财税”的政策组合拳与2008年末出台的楼市政策似曾相识。2008年10月，中央出台《关于个人住房转让营业税政策的通知》等措施，规定个人住房转让营业税“五改二”,首套房和二套房**低首付款比例下调至20%。随着信贷、税收等多重政策叠加，房地产市场迅速转向，当年销售面积突破9亿平方米，同比增幅超过50%;销售额高达4.4万亿元，同比增长83%。

此次新政出台，会否导致房价重演2009年的疯狂上涨?专家普遍认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变，“量增价稳”将成为2015楼市新特征。

1 供需格局 悄然生变

据中原地产研究咨询部数据，全国商品住宅待售面积自2010年起迅速攀升，尤其二三线城市存量增长明显，中国房地产供求格局已经发生深刻变化。

2009年，楼市的回暖是以首次购房为主的刚性需求**早撬动了一线城市楼市的坚冰，形成市场复苏的“**推动力”。此后，更多的改善性需求、投资性需求开始进场，并一度成为购买主力。

一位上海开发商回忆说，当时在有些城市，开发商不知如何定价，只好跟着周边涨价的楼盘把价格往上调;有些城市，均价5万元/平方米的豪宅，一天之内销售额达40亿元……此外，至第四季度，一些热门楼盘的买家中投资者已占八九成。

瑞银首席经济学家汪涛认为：“事实上，中国住房的内在供求格局已发生变化——当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。由于房价下降以及理财产品和海外资产等其他投资渠道的兴起，支撑投资性需求的诸多因素也正在消退。”

瑞银发布的研报显示，根据2010年第六次全国人口普查数据，目前中国居民的自有住房占比达85%-88%，而在城镇地区该比例约为75%-78%。城镇住房建筑面积达179亿平方米，农村达206亿平方米。这表明，在不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

上海中原地产研究总监宋会雍说，对比2009年楼市政策出台的节点，此次新政出台的市场背景有明显不同。“**在供求关系上，当前楼市供求比达到1.3:1,而2009年供求比才1.1:1,当前供大于求的情况明显严重;其次，当前市场还是靠刚需或者改善型需求的购买力在支撑，而2009年由于没有限购政策，政策转向可以更充分地吸纳投资客入市;但现在市场上投资客相对减少，因为政策转向不足以让投资客相信存量可以一夜消除。”

2 信贷政策 松紧不同

业内人士认为，自2010年起，中国楼市的信贷环境也由松趋紧。货币供应量增速趋缓使得楼市“蓄水池”效应弱化。

安信证券首席经济学家高善文认为，2009年的货币环境十分宽松，加之经济高速发展，居民收入提高快，“这时候老百姓买房，也是非常理性的选择。”

世邦魏理仕中国区研究主管陈仲伟指出，2009年12月末，广义货币供应量同比增长27.68%，而2015年的增速目标为12%。“楼市在某种程度上是一个蓄水池，可以吸纳超发的货币。房价也会随蓄水池的水位上涨。”

高善文表示，“2009年，在4万亿的财政刺激和10万亿的货币刺激下，中国的房地产价格创出历史新高，无论是一线城市还是二线城市，甚至包括县一级的地方都创了历史新高。”而在当前，中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下，市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。“这种供应过剩主要出现在二三线城市。”

一位银行人士告诉记者，2009年，银行有大量的信贷额度，当时房贷属于优质贷款品种，为增加房贷配给，7折利率屡见不鲜。而现在在整体房价下行、房地产市场持续低迷的情况下，银行甚至连首套房购买者都不愿意给予优惠利率。

3 理财渠道 逐渐多样

“为什么大家愿意买房子?因为房价涨得猛，过去二十年炒股赔得多、赚得少，而买房子是肯定赚的，由于缺乏投资渠道，因此楼市的投资性需求比较高。”上海易居房地产研究员严跃进说，过去三年，理财产品的崛起，让中国居民的金融资产发生了转移。

汪涛认为，住房市场存在两种需求，一是改善性需求，另一个则是投资性需求。去年以来，由于房价增长显现出停滞状态，许多城市的投资性买房需求发生了逆转。“这是因为投资性买房就是看涨，如果房价涨幅不大或者下跌，那么在大部分城市投资买房的收益其实是负的。我国住房租金收益率非常低，而理财产品一般收益率在4%-5%。”

根据瑞银证券统计，2014年，居民金融资产约有16%投放于理财产品，股市投资则占到居民财富的19%。“相比2009年，中国投资者有了比房地产更好的投资渠道，加之随着人民币国际化和资本账户管制的逐渐放松，投资海外资产也比以前更加容易了。”

4 经济步入 “新常态”

旭辉地产总裁林峰表示，“房价增速跟GDP的增长是正相关关系。”

在2009年，中国的经济增速依然保持在“两位数”。而目前我国GDP增长已进入中高速发展期。“中高速发展让房地产市场不像过去十年那么火热，房价上涨速度也会慢下来。”林峰表示。

住建部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从三部门联合下发的通知核心内容看，本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟须改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群。“新政表明政府已经依据我国楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群。在我国经济增速放缓、结构调整的‘新常态’下，尽管本轮新政会刺激楼市在二季度持续复苏，但未来楼市像过去几年那样‘量价齐升’的情况将不会再出现。”胡景晖说。