日前，一年一度的中央经济工作会议刚刚结束，但在整篇会议通报中，只字未提房地产，甚至连保障房、棚改房也未涉及，令不少业界人士尤其是开发商甚感意外，也在购房者中引起了不少关于房价涨跌的议论。同时，国家发展改革委员会近日发布的《外商投资产业指导目录》(以下简称《目录》)修订稿中对外资投资房地产的全面解禁，与**近的2011年《目录》相比，新《目录》中针对外商投资房地产业的“限制类”条款几乎全都删去。《目录》在意见征集阶段便成了舆论关注的焦点：会不会导致热钱再次大量涌入房地产业?会不会进一步加剧楼市泡沫?

房地产业的“被冷落”与外资投资房地产业的全面解禁有何关联?对房地产业下一步的走势有何影响?对此，国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时分析称：“这次的中央经济工作会议通报中没有单独提及房地产，主要原因在于当前我国房地产业下行调整期对经济产生的冲击始终在可控范围内，同时也是将房地产业由过去的依靠行政手段调控交给市场自行调节的正常表现。中国房地产业经历10余年粗放式高速度、高利润增长后，发展方式须从规模速度型增长转向质量效率型增长。”

对于外资投资房地产业的解禁，刘卫民分析认为，如今国家在房地产市场方面的规范已比较成熟，如果继续限制外资投入，既不利于国家经济整体上的可持续发展，也不利于房地产业自身的转型升级，同时，这也是国家经济自信和进一步改革开放的体现，“不分内资外资，充分发挥市场的作用，在细分市场精耕细作，将成为房地产业的新常态”。

“去限令”显胸怀

从20世纪90年代末到21世纪初，外资在中国楼市的表演可谓热火朝天：每年成立上千家企业、投资额超过千亿元、成为名符其实的购房主力军，连续数年导演了“缩量空涨”的现象，尤其是在2005年～2006年，低迷的楼市与外资的大举进入形成了强烈反差。虽已过去数年，但至今依然令人记忆犹新。直到2006年，建设部等六部门联合施行的“限外令”，中国房地产业的外资独大现象才开始降温。但以成立外资房地产公司或参股开发房地产项目的流入方式依然在继续，在非居民境内购买商品房中，则以境外房地产基金在境内大量购买商业楼盘和高档住宅为主。

为避免此种外资井喷投资现象加剧房地产业泡沫，2006年7月，国务院同意建设部、商务部、国家发展改革委员会、人民银行、工商总局、外汇局六部门联合拟订的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，这道“限外令”很快便发挥了作用，外资在房地产开发投资领域的额度迅速从高峰期的每年千亿元降到400亿元左右。

一直到2011年，国家发展改革委员会修订的《目录》中，外商在“土地成片开发 限于合资、合作 ，高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”等领域的投资仍然被严格限制，拟从事上述产业须经商务部门严格审批。对此，中原地产市场研究部总监张大伟在接受本报记者采访时分析认为，地方政府出于招商引资和财政对房地产业的过度依赖，使得外资很容易便能避开限制条款，“但**重要也是**根本的因素，还是受当时投资房地产业的高额收益率影响，才会导致外资争相进入国内的房地产市场”。

此次国家发展改革委员会针对外资投资房地产的“去限令”，被舆论普遍解读为意在吸引外资提振低迷的楼市，对此，刘卫民分析称：“取消外资投资房地产业的限制，并非仅仅因为楼市低迷。之前限制外资过度投资房地产，是为防止楼市因投资投机性行为产生泡沫，如今我国的房地产市场正逐渐回归理性发展阶段，正由过去的行政干预转向市场化调节，继续限制外资投资该行业的意义已不大。房地产业的内在需求还很强，尤其是在细分市场，市场化手段更有利于目前我国房地产业的健康发展。更重要的原因还在于，为促进公平竞争，我国改革开放的力度还将继续扩大，这也是全球经济一体化的胸怀体现之一。”

将楼市的调控还归市场，这也是适应李克强总理在博鳌亚洲论坛2014年年会上提出的“在与国际市场更深度的融合中，不断提升对外开放的层次和水平”，更好适应“新一轮高水平对外开放”新形势。

外资抄底可能性小

毫无疑问，当下中国的房地产业正处于自2007年以来前所未有的市场低迷期。11月13日，国家统计局发布的《2014年1～10月份全国房地产开发和销售情况》显示，全国房地产开发企业土地购置面积，除10月份外，一直处于负增速状态。而1～10月份，商品房销售面积同比下降7.8%。其中住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%。与此相伴的是住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%。只有商业营业用房销售面积与销售额有所增长。

如今，我国房地产正处于下行调整期，正处在市场细分的十字路口，加上近期楼市新政叠加效应开始凸显以及房企为完成全年销售业绩而促销去化，诸多利好因素促成了一个岁末购房窗口期，此际去掉外资投资房地产的这道“紧箍”，会不会导致大量热钱再次流入房地产业“抄底”从而加剧楼市泡沫?张大伟在接受本报记者采访时称：“可能性很小”。

原因在于国内外房地产投资回报率和利润率的差距正在快速缩小，投资诱惑力正在消失。加上外商本身对整个房地产市场环境更敏感，有更多市场化的背景以及大数据作依据，对中国的市场环境以及房地产市场的分析并不乐观，进入会很谨慎。即使过去的限制条件不放开，介于资本本身固有的逐利性，外资也会千方百计地进入。现在全面放开，风险加大和利润空间缩小，外资也不会轻易涉险。市场致胜，限与不限，本质区别并不大。

张大伟的分析，或许能从“去限令”施行后，依然在持续减少的外资投资额得到局部印证。尤其是为大众熟悉的，李嘉诚家族自2013年8月起开始加快抛售内地房产，进入2014年后抛售行动仍在继续，今年1月以来，李嘉诚旗下公司在南京、北京、上海相继出售3栋写字楼，累计套现金额达到97.8亿元。2月10日，李嘉诚旗下长江实业参股的ARA资产管理公司以24.8亿元人民币出售南京国际金融中心……11月7日，李嘉诚旗下和记黄埔公司，以38.2亿港元 4.93亿美元 的价格，将旗下的房地产开发公司和记港陆有限公司71.4%的股权，出售给中国泛海控股集团。11月10日，李嘉诚旗下的香港汇贤产业信托宣布，将以39.1亿元向主要股东和记黄埔及长江实业，收购重庆大都会广场全部权益。据不完全统计，若重庆大都会项目顺利完成交割，李嘉诚今年或将通过抛售内地物业获得累计167.5亿元的套现总额。

对此，戴德梁行华北区投资及顾问服务部主管刘兵称：“目前外资对中国房地产的投资处于‘衰减期’，这既缘于高度不确定性的宏观政策和行业政策，也有近两年来震荡强烈的行业形势的原因。”

其实，在全球经济一体化的时代，无论是房地产业，还是其他行业，资本早已没有“内外”之分，外资的去留取决于对市场的把握和对自身利益的考量，有利可图时，想限也难，风险加大了，想留也留不住。国家发展改革委员会的这纸“去限令”，只不过顺应时代和市场发展的大趋势罢了。在保障和改善民生的保障房建设进展顺利后，房地产业，将彻底迈入“内外一体”的市场化时代。谁抛售、谁托盘，几家欢喜几家愁，都属正常的市场行为和表现。平常心，也是一种新常态。刘宏伟