“四大行将出政策，放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清都算首套房。监管层已召集几大行开会，目前正在吹风阶段，预计该政策会较快出台。”9月22日下午，关于房贷将放松的这一传言，在市场上不胫而走。

9月30日，中国人民银行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(下称《通知》)，指出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。

首套房认定正式放松，楼市松绑迈入新阶段，以往“认房又认贷”的首套房政策时代结束。

首套房认定范围扩大 或增加30%可购房人群

根据《通知》，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款**低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

“这次调整的亮点是，首套房的认定更加明确，范围有所扩大，从而支持改善型住房需求。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，以前首套房还清了贷款再买房就享受不到首套房贷款优惠，而二套房贷首付比例不低于70%，无住房仅有贷款或公积金提取记录的也要不低于60%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息，但松绑的幅度远远超过之前预期的“认房不认贷”(即在首套房的认定上，要看家庭名下是否有房产，而不看是否有过房贷记录)。“对于目前市场上来说，起码可以增加30%的可购房人群，而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。”

未限购城市全面放开 市场止跌或已明确

《通知》明确，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。这也意味着，对于未限购城市的家庭，购买三套以上住房，也从“禁止贷款”走向“全面放开”。之前的政策规定，商业银行根据自身风险，可暂停第三套及以上住房的贷款。

据了解，今年许多城市都在松绑限购政策，全国46个限购城市中，已经约有40个推出了松绑措施，但效果有限。

**新统计显示，8月份70个大中城市中，有68个城市新建商品住宅价格环比下降。这次房贷政策调整，正是在近期房地产市场价格持续走低的情况下出台的。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。他分析，楼市基本可以判断，除了小部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑。从整体效果看，这一政策将会对市场信心有所提振，止跌已经明确，但反弹的幅度、实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现一两次定向或者全面降准，楼市将会很快反弹。