（二）周期性因素将主导房地产市场下降

    宏观经济运行存在周期性波动的规律，房地产业作为各国经济的支柱产业之一，也具有周期性变动的特征。目前，随着全球经济和我国经济增长“拐点”的出现，经济增长开始处于下降周期，我国房地产市场也开始进入调整。同时，前期支撑中国房价快速上升的因素已经发生的变化，也决定了短期内中国房地产市场难有起色。

    从供给方面看，未来两年商品房供给充足，空置率有所上升。根据中金公司测算，主要城市当前商品房库存还需要27个月才能消化。

    另外，“国十条”加大了各地对保障性住房的支持力度，今后两年，大批经济适用房、两限房、廉租房的上市将直接增大住房供应量。

    从需求方面看，对房地产行业的宏观调控和信贷紧缩使所谓刚性需求有所减弱。

    **，投资需求受到极大抑制。刚性需求包括了自住需求和投资需求两部分。然而，这两部分需求在不同市场环境下会发生变化。对于中低收入居民的自住房需求，需要通过保障性住房来解决。目前各大中城市已经将加大保障性住房供应列入政府工作重要任务。保障性住房制度的建立和完善有助于缓解通过市场方式解决住房需要的压力。对于投资需求部分，银监会再次重申了2007年9月央行和银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中的有关要求，在当前房市低迷以及投资成本提高的情况下，房地产投资性需求已被逼出市场。

    其次，信贷紧缩导致购房需求的实际购买力下降。无论自住还是投资部分的刚性需求只有通过银行信贷的支持下才能变成现实购买力。因此，房价能否持续上涨对银行住房按揭贷款是否扩张依赖性很强。然而，在目前房市低迷和信用紧缩的情况下，银行因担心断供的信用风险上升开始主动压缩住房按揭贷款，居民因担心房价持续下降导致购房意愿下降也减少了对住房按揭贷款的需求。住房按揭贷款供给和需求的减少将使房价上涨乏力。

    再次，人民币升值放缓导致人民币资产吸引力下降。

    前期人民币升值带来的人民币资产重估效应被认为是支撑中国房价快速上升的重要因素。在中国经济增长开始趋于下降的背景下，人民币NDF价格已经出现贬值预期，相对美元资产而言人民币资产的吸引力正在降低，如果人民币升值预期改变将促使热钱抛售中国资产变现，进而对房价产生下降压力。

    总之，经济周期下行将使房地产市场出现供大于求的局面，对房价产生下降压力，由于全国房地产市场整体来看泡沫程度不大，因此，全国平均房价未来调整幅度不会太深。

    三、拉动内需与宏观调控政策转向

    （一）拉动内需防止经济过度下滑

    针对宏观经济快速下滑的趋势，国务院于2008年11月5日出台了“国十条”，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。预计在今后两年投资规模达到4万亿元，将每年拉动GDP增长1个百分点。随后，地方政府也陆续宣布了共计约20万亿的投资。各主要商业银行给予了积极的回应。

    回顾1997年亚洲金融危机后，我国为了应对外需下降和经济增长放缓，当时主要启动了以公路建设为核心的基础设施投资计划，在银行普遍“惜贷”的背景下，通过国债项目拉动银行信贷起到了积极的效果。即使在加大公路投资的情况下，当2003年经济周期开始上行时，仍然出现了“煤电油运”的瓶颈。可见，在经济低迷时加大基础设施投入既可以拉动了内需，也可以在经济扩张时缓解经济增长中瓶颈的制约加快经济增长，同时对上述行业的信贷投入也成为商业银行的优质资产，因此加大基础设施投资，会起到一举多得的效果。当前超过2万亿元的铁路投资计划就是应对经济下滑的一个非常重要的切入点。当然，也有一些投资主体实力弱、经济效益欠佳而社会效益良好的项目从财务角度看，银行信贷支持的可行性较差。因此，还需要采取鼓励多种投融资方式的措施，**大限度地调动各方面资金的积极性。

    从已公布的计划来看，拉动内需的措施主要还是集中在投资领域。对中国来讲，当务之急还是要通过一系列的改革，想方设法拉动消费内需，比如：增加居民收入在国民收入分配中的比重、通过减税刺激居民消费、加大对医疗、教育和社会保障等方面的投入鼓励居民消费。防止部分行业投资扩大后加剧产能过剩与需求萎缩矛盾的出现。