市场上的的酒店式公寓主要为住宅型和商用型，两者的主要区别在于用地性质和产权年限。 如何选购适合自住又有升值空间的公寓楼，业内人士提醒购买前一定要谨慎对比，彻底了解其产权、交易契税以及水电性质等。 小公寓总价不高，多为精装修交付，在目前银行限贷、市场限购的情势下，确实是刚需和投资客不错的选择。但市场上的公寓性质混杂，性价比各有不同。

(一)住宅型公寓

住宅型公寓，此类公寓为住宅性质，产权70年。多处在繁华地段，周边配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务，销售价格一般高于区域整体水平。这类公寓的特点是户型面积小，多为30-60平米。精装修交付标准，拎包入住。水电性质为民用。

设有阳台，方便晾衣。多数通有煤气管道，不影响正常的家庭生活。住宅型公寓的居住舒适度明显优于商用性质公寓，每个标准层设置的公寓间数不超过20间。住宅性质的公寓交契税按照90平米以下普通住宅的契税比例交1%。这也是其优于商用房的特点之一，便于今后转手。

(二)商用型公寓

商用型公寓，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便。商用水电，酒店式物业管理，生活成本高。此类公寓为商业办公性质，产权40年。此类公寓面积较小，主力户型主要在90平米以下。多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，**多也只有70%左右，这就在无形之中抬高了其套内使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。这类公寓得房率偏低。

根据规定，商业性质用房如果不满5年出手需要交纳5种税费，还有一个重大缺点是税费增收额很高。分别是：

1.个税=现出售价*20%

2.营业税=现出售价*5.55%

3.印花税=现出售价*0.05%

4.交易手续费：5元/平方米

5.土地增值税=现出售价*3%

除去交易手续费，以一套面积30㎡总价30万元的房子为例，5年内转手需承担的税额将达到30万元*28.6%=85800元。4种税加起来高达28.6%。这样高的一个税费，直接影响了购房者的投资回报率，也不利于出手。

(三)产权酒店式公寓

产权酒店式公寓，还有一种产权的酒店式公寓，这类公寓产权界定不清晰，因为此类公寓多数为混合用地。有些是住宅性质，有些是商业性质，争议较大。此类公寓基本设施同70年的公寓一致，民用水电、煤气管道，设有阳台，舒适度较商住房高。**要确权的是这类公寓性质到底是住宅还是商业。

65年的酒店式公寓，作为住宅类别的，需要交纳1%的契税，不享受购房补贴。而一些商业办公及混合类用地性质的房子，则要缴纳3%的契税。于是一度出现同一个楼盘，前后两批房源不一致的尴尬局面。去年1月5日出台的《购房补贴发放实施细则》中明确，酒店式公寓不享受购房补贴。

小户型固然都好，但出身很重要。专家提醒，购房者在购买之前，一定要弄清楚公寓姓“商”还是姓“住”。

酒店式公寓市场特点：

1、往往通过引进品牌酒店实现这一目的。 品牌价值的认知度至关重要。

2、单纯依靠产品品质难以提升项目的市场接受度，地段价值是决定产品价值的基础。

3、决定客户是否购买酒店式公寓产品的**关注的要素是能否看到稳定的、充足的投资回报前景。而与客户签订包租协议，已经成为包括酒店式公寓在内的商住类项目的主流趋势。