向左走 向右走
——汉中房地产行业商业大盘发展未来之路
向左走 探索中国房地产行业生存方式: 从1950年,中国政府评选出10大经典标志建筑开始,中国房地产业已经过了50多年的发展。到了2000年后,可以说已经进入到了地产行业竞争发展的“大盘时代”现如今的房地产企业的生存发展,受到了严峻的挑战,探索汉中房地产行业大盘地产项目发展状态和生存方式,对汉中房地产企业的发展壮大来说,有着极其重要的战略意义。
总结中国房地产业50多年的发展经验,我发现“大盘时代”下的房地产企业的生存发展方式有3种既:房地产开发商、地产经营商和产业地产商。这三种生存方式,就象人的生存方式一样,各有各的活法,哪一种更适合谁。
第1种生存方式:“房地产开发商” 这是中国绝大多数房地产商的主流生存方式。这种生存方式的特征:“是从拿地到策划、规划、开发、销售、物业管理、全程掌控、纵向经营、企业内部产业链比较长”。如何成为“全能冠军”,往往是老板们孜孜以求的目标。 这种生存也有各种比较先进的代表:比如顺德“碧桂园模式”、广州“祈福模式”、深圳“万科模式”、华南“奥园模式”、北京“现代城模式”、“万通模式”等层出不穷;真可谓八仙过海各显其能。但是,随着行业的发展,这些模式越来越同质化了。好的东西大家都要学习吧,从规划到建材,从户型到园林,从卖场包装到公关活动,彼此克隆,相互攀比,其结果是大家的水平相近,模式趋同,竞争日益激烈!可以说:“每时每刻,都上演着从小国三千诸候到“春秋五霸”、“战国七雄”的生存故事。中国地产大盘样板间——“广州华南板块”总体上是成功的,但也存在一些问题,开发商们八仙过海各自为政,重复建设,没有形成良好的整体效果。于是,各种各样的矛盾,逐步浮出海面,市场经济的发展,显示出这个行业对第二种生存方式的迫切需求。
第2种生存:“城市地产营运商” 这种生存方式的特征:是改变了单一的房地产开发模式,弥补了进行“大盘或城区”开发的不足。这也可以说是中国少数房地产商的生存方式,往往是具有政府和商业银行背景的房地产商,所选择的是一种差异化生存方式。部分企业还带有浓厚的国有资源背景,比如:“城投公司、城建公司、城开公司、市政公司”等,在席卷而来的城市化与城市经营的浪潮当中,这种不与二级开发商(第一种生存的开发商)正面交锋争利,也就是所谓的“城市运营商”浮出海面,走向前台,于是有了人们看到的“天津滨海”、“西安曲江”、“上海城投”等一系列长袖善舞的企业,这是第二种生存方式的先进代表。她的特征:“是经营熟地,整体开发,统一拿地、统一策划、统一规划、统一配套(市政)、统一品牌、统一管理的经营运作模式”。
这时侯的“城市地产营运商”们最关心的问题:“不是什么房型户型、园林小品、建筑材料、卖场包装之类的功能技术层面的东西”。它们最关心的是:“如何能使土地增值?如何使土地吸引最有价值的人与产业的导入?如何使产业活动形成自我造血机能?如何实现可持续发展?如何实现政府、开发商和消费者,这“三者”的三赢问题;如何为城市增加价值?……这才是它们最关心的问题”。“地产营运商”的刚一出现,马上就弥补了广州“华南板块”地产开发所存在的不足,对于提升城区和大盘的整体性价值,具有重要社会发展意义。
目前,一些看到生存危机的企业,,正在试图转型。然而,不是谁都可以成为“城市地产营运商”的,城市地产营运商的数量必竟有限;其经营风险比较大,所需要的资源整合能力,要求非长高,领导艺术能力,经营管理团队素质都要求非长高!因此,这个阶段的生存竞争将是十分激烈的!这也可以说是地产大鳄之间的游戏,通常是“成者为王........
第3种生存方式:“产业地产商” 第3种生存方式“产业地产商”的特征:是把地产项目与其它产业项目有机的结合,并溶入了产业文化元素,比如人们所熟知的深圳“观澜高尔夫地产”项目、该项目最大的特征就是“体育”加“地产”。深圳“华侨城”项目是“旅游”加“地产”。杭州“宋城”项目也是“旅游”加“地产”。上海石库门“新天地”是“商业地产”加“文化”营运开发模式,其开发的主体是某种产业,其核心能力是房子以外的产业。产业可以是旅游、休闲、教育等,甚至也可以是工业、农业等。比如,“长安集团”在南京溧水县的开发区圈了3000亩地,一部分自用,大部分土地用于容纳几十家配套企业,不到一年时间就速成了一个汽车工业园,企业和政府是双赢的。又比如,“上海台鼎实业有限公司”在宝山工业园开发的“台鼎中小企业园”项目,可称之为“工业SOHO”,它将工业生产、办公和居住等功能复合,在工业用地上打擦边球,即销售了房子,实现了短线资金回笼,也导入了产业,使地方政府有可持续的GDP与税收。诸如此类,都可以称之为工业地产。再如,“上海正阳集团”在浦东开发的“中科大学村”项目,500亩用于开发中科大研究生院,500亩开发别墅,它已经不是一般意义上的复合地产、泛地产,因为教育在其中已不是一般意义上的配套,而是主体性的产业。第3种生存方式:“产业地产商” 的发展空间很大,它将与“房地产开发商”、“城市运营商”一道,在城市化浪潮中共同发展。并将日益受到地产经营商的重视,形成战略联盟,合力打造面向未来的新社区、新街区、新园区和新城区。在瞬息万变的环境当中,如何为企业的生存方式
定位,将是一个永恒的课题。
向右走 观察汉中地产商业大盘如何突破发展:2006年是中国房地产行业发展经历大风大浪的一年,在这一年里,首先是国家宏观产业政策的频繁出台,从而引发了“土地”、“信贷”、“企业兼并重组”等房地产行业产业链各个环节的变革,地方政府、地产开发商、银行、消费者都在各自的观察思考中作出了相应的反应和对策。
汉中、自古以来就是英雄人物辈出的地方,虽非广博之地,然而却得天地之灵秀,居华厦中央,昔日布衣“刘邦”因汉中而封汉王,得地利之便,更兼汉中人和之势,汉王因汉中而兴汉室,真汉族之源、王者兴福之地也!2006年的汉中,其最大的城市经营话题之一,莫过于获得“10大魅力城市”称号。汉中地产行业经过十多年的发展,现如今也正面临着前所未有的机遇和挑战。
传媒单一,商业大盘的品牌传播推广受到局限:自从1980年中国建立“深圳经济特区”开始,市场经济改革的步伐也就随着时代前进的节奏,迈进了汉中的历史空间。二十多年过去了,汉中的传播行业,仍然是以《汉中日报》,汉中
电视台为主要传播窗口;这对“大盘时代”地产行业的“品牌传播”、“市场营销”、“项目融资”、“企业文化建立”、“企业管理”、“售后服务”等等经营活动的推广是极为不利的!汉中地产行业所开发的楼盘项目,到目前为止,只局限于汉中本地市场销售,这对于地产开发商来说,其资金回收的流量有限,经营风险系数太大,企业赢利能力很低,无法建立起企业自身的核心竟争力。
新客户在哪儿?近日里,本报工作人员观察到:“汉中市天汉大道某大型购物广场一楼商业布局正在发生重大变化,在短短二十天的时间,超过600平米的的卖场空间被商户们退租,这十天内发生的退租商户优为众多。这也反应出大型商业购物广场,在经营管理发展问题上,其市场定位的重要性,品牌时代是一个营销的时代,谁不注重营销策划工作,谁的企业就必然会受到市场无情的打击。这也说明了新客户资源市场的重要性!
汉中地产行业目前开发的楼盘其较大的“艺苑小区”“汉水名城”、“万邦时代广场”、“银沟桥小区”、“丰辉花园”等等数十个楼盘,其中商业楼盘项目“万邦时代广场”、“太阳城”、“汉江财富城”、“金港购物城”、“国贸大厦”的开发商们,几乎都面临着:“资金短缺”,“品牌知名度”低、“客源客户市场不足”、“企业赢利能力低”、“高素质的经营人才缺乏”的现状;要想改变这一现状,只有一个办法:这就是“创新”。这也是汉中地产行业突围的唯一途径!汉中地产大盘如何突围?2007年汉中地产开发商们,要想把经营管理水平进一步提高,增强企业赢利能力,就应该在地产项目开发初期,就必须树立起“品牌营销”的战略目标,与专业的市场营销策划机构、广告公司、新闻媒体、环境规划等等战略合作伙伴密切合作;其次是在汉中周边市场即“西安”、“成都”等城市寻找新的投资合作伙伴、新的客户需求市场;在专业的媒体报放广告,比如与中国建材第一网、《装饰市场报》合作,就相关的项目策划出有影响力的新闻营销事件,吸引客户眼球,以上每个城市如果能吸引5%的客户,那么就会增加25%的客源队伍,有了望25%的市场份额,再加上汉中本地市场50%的销售份额,那么、该地产项目的赢利能力,才会得到更进一步的提高,其企业经营抗风险能力才会更进一步得到增强。
与中国装饰产业第一报——《装饰市场报》合作,对汉中地产行业开发商来说有三大优势:1、可以提高20%以上客户资源市场,可以增大地产项目开发的羸利能力。这是因为中国装饰产业第一报—《市场装饰报》是一份在全国25个省级城市同布发行、其发行量达400000份的大报。 其次是汉中地产商业楼盘项目正在发生重大变化。楼盘越建越大,开发资金量需求也想应越来越大,而本地客户市场需求有限,比如“万邦时代广场”,如此庞大的商业盘,如果没有足够量的客户资源市场,其企业经营的赢利目标是很难实现的。而中国装饰产业第一报——《市场装饰报》的发行重点城市之一的“成都”和“西安”两地、则都是汉中地产行业商业大盘项目未来客户市场来源地,只有紧紧抓住这两地的客户市场,企业才能实现赢利。2、可以提高汉中汉中地产行业商业楼盘项目品牌形象知名度,为企业扩大市场影响力和占有率。3、可以帮助“企业拓宽专业人才队伍需求”的渠道,以及“网络营销渠道”的建立,为企业降低了经营成本。任何一个企业要发展壮大,都离不开专业人才队伍的培养和建立,就汉中地产行业发展的现状而言,企业要想拥有3—5名,能经营创造5亿元价值的地产项目的专业人才,显然是十分困难的。
从2000年开始,“新浪”、“搜狐”、“网易”、“阿里巴巴”、“百度”、“分众传媒”这些以网络经济为主要经营模式的企业,在短短的5年里,其每一位企业的经营业绩都超过10亿,这对地产行业来说,是一个经营高度;汉中地产行业的商业大盘项目发展,想要达到甚至突破10亿业绩的大关,学会运用“网络营销”渠道是大家的必经之路。中国装饰第一报——《市场装饰报》其相关于“网络营销渠道”问题,早以在5年前就搭建了自己的专业平台即“中国建村行业第一品牌—中国建材第一网www.jc001.cn.”,可以帮助地产开发商实现这一市场营销渠道建立的目标。该网站每天高达20多万人的访问量,世界排名在3千位左右,可以帮助企业降低其经营成本。可以帮助把汉中房地产企业的发展工作,推向一个新的高度,使各大房地产开发企业,广大汉中市民及消费者得到各自相应的价值回报。 (特邀撰稿人李安)