一系列楼市调控政策在2006年相继出台，房地产投资市场进入了理性发展阶段。值得一提的是，海外核心基金在去年开始进入上海房地产市场，这标志着上海房地产投资市场已进入成熟阶段。　　房地产市场开始成熟 　　据仲量联行**新发布的报告，截至2006年底，上海物业投资回报呈现明显收缩态势。目前上海投资平均收益率进入7%-8%范畴。在去年第四季度发生的两起写字楼收购案例中，腾飞集团以1.69亿美元收购了海洋大厦，SEB基金投资公司以2.5亿美元收购了新茂大厦。据估计，这两起交易案例的收益率分别为7.8%和6.1%，这意味着上海如今已成为退休基金等风险规避型投资商的核心市场。　　仲量联行高级研究经理何恩凯表示，核心投资者的进入标志着上海房地产市场正在成熟。从一个项目来看，开发商、机会投资商和核心投资商在不同周期中扮演着不同角色。从风险及回报的角度来看，开发商承担着**大风险，因此在**次转手过程中享有**大回报。机会投资商接手之后承担了租赁风险，租赁情况稳定之后，机会投资商将其转卖给了核心投资者，投资收益率已有明显下降。但对于后者而言，回报虽然较低，风险却**小。　　甲级写字楼仍持续火热　　虽然投资回报率有所下降，但上海甲级写字楼租金持续上涨的前景，并未给投资者带来太大困惑。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示，上海甲级写字楼平均租金为0.99美元/平方米/天，空置率跌至历史新低2.63%；其中浦东地区甲级写字楼租金15个月来首次超越浦西地区，达到1.06美元/平方米/天。在2006年间，浦东、浦西的甲级写字楼租赁水准分别增长23.2%和7.5%。　　由于今年**季度甲级写字楼供应奇缺，预计租金水平也会水涨船高。“但是，随着未来两年内浦东地区新建写字楼供应面积的增大，业主们开始提前与现有的租户重新协商租金———提早备战适应考验将是必要的。”　　工业地产有所升温　　另外一个持续上扬的物业细分市场在工业地产。由于上海**工业园区的土地供应短缺，过去两年工业地产价格飙升明显。如2006年底，上海康桥和莘庄工业园区的土地要价分别达到899元/平方米和750元/平方米，引领长三角范围工业园区价格水准。　　鉴于从今年1月1日起所有工业地产将通过招拍挂的形式进行公开售卖，这一举措可能会抬高土地价格，增加开发物流设施的总成本。然而，现代化的物流设施却在上海供不应求，截至2007年底，总面积也只有206万平方米，会导致现代化物流设施的租金上涨。业内预计工业地产的投资透明化、升值空间增大，将为具备专长的投资机构提供新的机遇。