建议从三方面筹措高层住宅电梯维修和更新资金

    核心提示

    近日，本报推出南昌市高层住宅电梯隐忧系列报道，引起江西省政协委员的重视。记者4日从江西省政协获悉，政协委员们针对南昌市高层住宅电梯隐忧问题，用了半个月的时间进行了实地调查和调研，目前已正式形成了《高层住宅电梯隐忧应引起重视和关注》提案。提案将在1月23日召开的江西“两会”上正式提交。

    许小欢等多位省政协委员认为，高层住宅电梯隐忧，是一个现实性、前瞻性很强的问题，这个问题关系到以人为本、安居乐业、推进民生工程、构建和谐社会的大局。这个问题不可轻视，更不能等到电梯保修期和报废期后再来考虑，否则，就会使问题积重难返，还有可能引发新的社会问题和矛盾。因此，应当未雨绸缪，尽快引起重视，酝酿出台新的政策措施。

    政协委员们建议，可以从七个方面解决高层住宅电梯隐忧：

    1政府及房管、建设、质监、物价、规划、司法、物业等有关部门应重视高层住宅电梯隐忧问题，列上重要议事日程，纳入城市住宅建设的总体规划和管理体系。房管等相关部门应组织、协调、督促房产开发单位、物业管理企业和业主委员会等方面，制定有关措施和办法。

    2完善法规条例，适时修订《江西省城市居住小区物业管理条例》，制定“高层住宅电梯检测、养护、维修与更新的办法”，明确资金筹措、管理、使用、结算的渠道、方式以及各方责任。

    3高层住宅电梯维修和更新资金的筹措来源建议从3个方面考虑：从业主购房缴交的维修基金中划出一部分；从业主共有的房屋如物业管理服务用房、停车场、其他场所和财物等的租赁收益中划出一部分；对上述两项不足部分应由整栋住宅的业主，按楼层区分，分别按不同比例分摊一部分。这“三个一部分”房管部门协调物业管理企业与业主委员会，商定各自的合理比例，整合资金单独列账，专户储存，用于电梯维修和更新，不能挪作他用。资金可由业主委员会委托物业管理企业代收代管。

    4维修基金不足需要第二次及今后续筹的办法：应由房管部门出面协调和监督，经过业主委员会讨论决定，由物业管理企业会同业主委员会的代表，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

    5物业管理服务收费项目、等级标准的制定：应遵循合理、公开、公平及与管理水平相适应的原则，由物价部门会同房管部门，实行价格听证制度予以确定。

    6和谐协商、签订合同、落实到位。明确维修基金、业主共有房屋和场地及财物的租赁收益、业主分摊的资金筹措、管理和使用办法；通过业主委员会与物业管理企业协商，并签订合同，房管部门到场鉴证后，由业主委员会委托物业管理企业筹措并代行管理资金，按照业主委员会审定的财务预算使用资金，并及时公布财务账目，接受业主委员会的监督。合同应按照国家规定的技术标准，将电梯使用、检测、养护、维修、更新和改造的方法与要求、注意事项及法律法规有关规定予以明确，切实执行。

    7对全省所有电梯进行一次全面检查、登记和实行信息化管理。对电梯实行“在线监督”，确保电梯能正常运转。

    ●关注

    近八成读者建议　更换电梯费用从维修基金内支出

    南昌市质监局提供的数据显示，目前南昌全市在运行中的电梯（包含住宅电梯）共4029台。那么，运行中的电梯都安全吗？记者2006年12月21日、22日随机对11家电梯用户进行实地调查，发现竟有7家电梯有问题，“问题电梯”要么没有张贴年检标志，要么年检早就过期。在记者抽查的一些高楼住宅中，“问题电梯”竟在60%以上。

    南昌市质监局提供的信息显示，虽然目前关于电梯的投诉不是很多，但投诉的案例数呈逐年上升趋势。就南昌高层住宅电梯隐忧问题及解决方法，本报开展了读者问卷调查。问题涉及“高层住宅电梯坏了，购买新电梯费用由谁出”、“电梯维修和更换零件的费用如何分摊”、“针对高层住宅的电梯是否应收取专项费用”、“业主乘电梯引发事故谁承担责任”。

    众多读者通过各种方式积极反馈。问卷调查反馈的信息显示，78%的读者认为，高层住宅电梯坏了，购买新电梯应从维修基金内支出。本报也通过图表的形式将读者反馈的信息加以展现。

    ●影响

    高层住宅电梯隐忧影响购房者购买欲

    记者注意到，从这次统计的“读者问卷调查建议”结果来看，86.4%的读者都是高层住宅业主，10.8%的读者正准备购买高层住宅，另外2.8%的读者除一般市民外，还有政府相关人士。

    许多高层电梯住宅业主告诉记者，通过本报报道，他们才意识到买高层住宅还有电梯使用问题，以前，他们都忽视了，而且，购房合同对电梯问题也没有作出明确规定。

    一些准备购买高层电梯住宅的读者来电说，本报刊发“高层住宅电梯隐忧系列报道”后，影响了他们对高层住宅的购买欲，现在很多人对购买高层住宅持观望态度。

    ●说法

    开发商：电梯产权归业主

    江西省质量技术监督局特种设备处一负责人：电梯上没有安全检测标志或张贴的安全标志已过期，这不等于说该电梯一定没有年检。估计有3种情况：电梯安全标志物管未及时更换和张贴；张贴的电梯安全标志被人撕掉；物管未申报年检导致未年检。

    某房地产开发公司总经理万某：根据国家有关法律规定，高层住宅小区电梯所有权归所在整栋楼全体业主所有。业主购房签订了合同并办理了购买手续，开发商已履行完自己的职责，自签订购房合同那天起房子已经归业主了。同时，作为高层住宅，电梯作为房子的公共部分，其购房款实际上包括购买电梯费用。在保修期内，电梯出现问题由开发商、厂家、业主三者共同承担。如果在保修期外，电梯问题应当由业主承担。

    某电梯公司江西办事处负责人刘经理：根据常规，保质期内，一般电梯厂家免费保养一年。保质期外，电梯坏了由使用这个电梯的全体业主承担。另外，厂家在保修期内，不但免费维修电梯，而且日常的电梯维护和保养也全部是免费的。而在保修期外，厂家还可以继续提供日常维护和保养作用，一种是厂家提供技术人员，只收取服务费，零件和维修费用由业主承担；另一种是将电梯日常维护和保养托管给厂家负责。