“国六条”及实施细则实施三个多月以来，在一些市场传言的诱导下，部分购房者怀着中大户型供应大幅减少、价格可能上涨的心理预期，出现了提前购房的趋势，推动房市出现“房地产市场销售旺盛、需求强劲”的虚热表象。与此相呼应，一些房地产开发商开始缩减房地产项目投资规模，人为控制市场供应量，逐步形成对房产新政的博弈态势。   

    房市不降反涨购房者举债“热捧”

    成都的“凯丽滨江”是一个高档高层楼盘，一期平均每平方米的单价在4800元左右，比周围新开盘小区高出500元左右。但在售楼现场，记者观察到，前来咨询购房的客户络绎不绝、热闹非凡，其中相当一部分客户都是数次造访，再次前来往往直奔主题“交钱定房”。该楼盘置业顾问卢小容介绍说，该小区一期的30余户85平方米的中小户型，在6月11日开盘销售当天就全部售完，270余套的110平方米至150平方米的中等户型也基本售罄。

    一直以来，在京沪等大城市房价一路“高歌”的情况下，川渝这样的西部二线城市房价相对比较平稳。而新一轮房产调控政策出台不久，这里却出现了“逆市上扬”的态势，值得关注。

 

        重庆市国土房管局的调查数据显示，今年7月份，重庆市的商品住房价格的增长态势较为明显，与去年同期相比，重庆市商品住房价格增长11.08%；与今年6月份相比，增长4.3%。四川省金融部门的调查数据显示，四川省今年上半年商品房销售价格也是逐月攀升：从今年2月末四川全省平均房价每平方米的1872元上升到6月末的2134元，上涨了14%，比去年同期上涨了7.3%。

    大学毕业刚五年、目前在政府部门工作的朱先生对记者说，两个月前，他才刚刚把去年才买的一套40多平方米小户型装修好，本来准备过几年再考虑换一套120平方米左右的中等户型，然后把父母接过来一起居住。但“国六条”及实施细则要控制大户型、兴建90平方米以下的中小户型，由于市场上风传将来大户型可能会价格大涨，他不得已将购房计划提前五年。为此，朱先生先后向亲戚、朋友、同事大举筹借外债达10万余元，再加上自己攒下的两万元，好容易凑够房款准备买房。

    新一轮房产调控政策指向虽然不是“打压房价”，但“控制房价增长过快势头，使之平稳发展”的政策目标还是非常明确的。但消费者无奈之中“热捧”楼市，折射出他们普遍对“国六条”及实施细则调控房市的有效性信心不足。

    一位姓陈的购房者对记者说：“去年我们本来准备购买城南三环内一处电梯公寓，当时单价是一平方米3800元，由于当时国家出台了调控房地产市场的政策，所以我们想等等再买房子，结果我从(一平方米)3800元等到了(一平方米)4800元，从三环内等到了三环外。所以，这次我们不管政策怎么调整，还是准备尽快买房。”

    别样“解读”促发市场紧张情绪

    一方面，购房者对新一轮房地产调控政策信心不足；另一方面，开发商却利用“国六条”及实施细则的某些调控内容对高档住宅、中大户型进行别样的“解读”，为销售宣传造势。

     7月24日晚上，位于成都东面的“万科魅力之城”召开了一场“客户恳谈会”，将可能的购房客户召集起来做一次集中销售宣传。在整个“恳谈会”上，主持人说得**多的就是“国六条出来了，以后90平方米以上的房子仅占30%，很多人将住进高密度的高层住宅里”、“低密度、大户型的楼盘价格必将迅猛上扬”等。记者了解到，在目前热销的“怡丰新城”四期和“凯丽滨江”等楼盘售楼部里，售楼人员在向客户介绍完物业概况和户型结构之后，也都会无一例外地再向客户如此这般地“解读”一下国家政策。

    房地产开发商利用任何可能利用的资源来制造卖点，这本来是开发商的一种经营和促销手段，无可厚非。然而在开发商按照“有利原则”进行局部夸大解释之后，必然会影响公众对国家调控房市的信心。从近两个月的市场反映来看，面对“国六条”的强力调控，开发商通过对市场各种要素的控制正在形成对政策的博弈态势。

    据重庆市国土房管局的介绍，7月份在商品住宅价格不断增长的情况下，商品房新开工面积达132.3万平方米，同比却下降了26.4%，竣工面积达101.4万平方米，同比下降了37.24%。比较成都市五六两个月的房地产投资和开工情况，同样也可以发现“国六条”及实施细则实施之后，成都房地产投资额、新开工面积均比5月份大幅减少。

 

    据四川省相关部门调查，5月份，成都市房地产开发投资额、住宅投资额、到位资金和新开工面积分别为112.4亿元、74.3亿元、148.3亿元和271.8万平方米；而“国六条”正式实施之后，6月份成都市房地产市场的开发投资额、住宅投资额、到位资金和新开工面积分别减少到69.3亿元、46.2亿元、81.7亿元和170.1万平方米。

    由于房地产新政将对土地占用进行清理，并严格控制和监管土地交易市场，成都房地产开发商对购置土地也变得相当谨慎。根据成都市国土局网站土地成交信息公告，5月份，成都市共成交16宗土地，成交金额高达12亿多元；而6月份成都市共成交12宗土地，成交金额不到8亿元，比5月下降了33.3%。投资额、新开工面、土地交易量都有较大幅度的减少，表现出房地产开发商与“国六条”政策进行市场博弈行为的微妙之举，也反映了开发商对房地产调控政策的抵触情绪和观望态度。

    连日来，记者为采访房地产市场动态相继与中海、万科、置信、蜀信等成都市近年来比较“火”的房地产开发商联系采访事宜，除置信之外，记者均遭拒绝。尤其是刚刚因未及时与成都国土局签订土地转让合同而被没收数百万元的拍卖保证金、并被收回所拍土地的蜀信实业有限公司的工作人员，得知记者来采访开发商对“国六条”的反映时，便很情绪化地对记者说：“对国家政策我们敢有什么意见，公司已经早就开会统一思想了，拒绝一切媒体的采访。”

    成都置信实业(集团)有限公司副总唐名琏对记者说，房地产开发商从根本上说就是商人，当这个市场有利润的时候，开发商会积极进入，当这个市场利润空间变小，而风险加大的时候，开发商便会在等待中积极寻找新的商机，如果找不到商机与利润，那就会退出这个市场，这是符合市场规律的。

    警惕房地产调控政策出现反作用

    “国六条”及实施细则出台以来，对其争论之声就一直未断。对于川渝房地产市场上出现的新动态，部分房地产业内人士认为，“国六条”及实施细则的出台虽然目的是稳定房地市场，促其健康发展，但其间的一些具体操作办法却存在着一些违背市场发展规律的因素，如果不加以重视的话，新一轮的房地产宏观调控很可能会与政策目标相左。在“万科魅力之城”售楼部里，记者碰到一位带着儿子来看房的女士。自称为买房已快成“专家”的她向记者分析说，由于建设比例的限制，90平方米以上的中大户型将由于供不应求而成为稀缺产品，涨价毋庸置疑；在大户型率先涨价的同时，小户型紧随其后将单价提高也不是没有可能，何况小户型建造成本以及销售成本也一直比大户型要高出不少。“从市场反映来看，与去年‘国八条’出台后浓厚的市场观望情绪不同，‘国六条’对消费的影响明显降低，我身边很多人都表示，购房计划不会因国家调控政策而改变。所以我们准备举全家之力，尽快帮儿子在成都买一套大房子。”

    成都置信实业(集团)有限公司副总唐名琏分析认为，90平方米以下户型要占总开发量70%的政策要求不仅直接用行政手段干涉了市场，而且未必能保证中低收入者能买得起住房。他对记者说，**这在操作上就面临极大的难题，比如各个地方如何分配90平方米以下户型的项目，再比如因响应新政策开发90平方米以下户型，如果出现滞销谁来买单以及怎样避免在分配过程中的暗箱操作等等。

    作为成都房地产业界**企业，成都置信一直以开发品质优越的中高档住宅为主。对此，唐名琏解释说，中小户型的开发成本、土地占用量、资源消耗都比中大户型要大，因而单价比130平方米左右的中等户型还高。如此折算下来，总价并不会低多少，一些中低收入者仍然未必买得起这样的住房，在我国目前缺乏有效的投资渠道情况下，中小户型相反会引来更多的个人投资者。

    唐名琏说，此轮调控明显还是计划经济的思维模式，是在试图用简单的线性思路来解决复杂的不断变动的市场问题。不是对130平方米左右中大户型的旺盛需求进行有效调控和引导，而仅仅试图通过供应来改变市场需求，恐怕市场并不买账。

    四川大学教授、营销学专家李蔚认为，国家这一政策仅仅考虑了近些年增量房屋的户型结构主要以中大户型为主，没有考虑大量的存量房屋结构却是以90平方米以下的中小户型为主的客观情况；也忽视了大多数新房购买者是新毕业工作的大学生和以改善住房条件为目标的客户群这一客观现实，这些购房者对于住房的品质，都有着相对较高的要求，如在主卧室、婴儿房之外还会要求有老人房和书房。李蔚说，对于城市的住房困难户和进城的失地农民、农民工及一部分其他中低收入者的住房需求来说，政府**需要做的是完善以廉租房和经济适用房为主要方式的住房保障制度。一旦将住房保障制度与房地产市场政策相混淆，则既不能保障中低收入者的住房权益，也会破坏房地产市场的运行规律。