星级酒店扩张迅速

    上海酒店业正以加速度扩大投资。

    世界上**古老的豪华饭店管理集团凯宾斯基(KempinskiHotel)日前宣布,将首度登陆上海高档服务式公寓市场,而与其签约的皇家花园也成为沪上享有凯宾斯基品牌的**服务式公寓项目。

    与此同时,高档酒店丽嘉酒店和四季酒店都宣布在浦东建造第二个酒店。很长一段时间以来,这样的消息在上海显得异常普通,几乎每个月都会有国际酒店业巨擘宣布其在沪扩张,而酒店也已成为为诸多投资者提供投资价值的**新支撑。

    沪上高星级酒店及经济型酒店开业不断的消息,在一定程度上反映了上海星级酒店近年来房价总体上涨的趋势。

    以近两年来的四、五星级酒店的高端市场为例,2004年本市新增酒店9家,客房2065间;2005年新增12家,客房3313间;上海市旅游委的一项统计数据显示,今年预计新开业16家,客房增量在5000间以上,其房间数同比增长五成以上。

    与此同时,以锦江之星、如家、莫泰168等为代表的新型经济型旅店,今年新增客房将达8700间,增速惊人。

    而全球酒店投资服务公司仲量联行酒店集团报告亦指出,近年上海四、五星级酒店呈现大幅增长。

    2005年,五星级酒店市场的日平均房价连续第六年创新高,比2004年的1,417元增长了16.4%,达到1,649元。同样,2005年四星级酒店市场平均房价达到了十年来的**高值833元。

    然而,2005年四、五星级酒店市场酒店入住率均比2004年有所下降,一定程度上反映了运营商因房价攀高而更愿意接受较低的入住率。同时,较低的入住率水平也是供给量增加的结果。

    在上海市旅游委2006年1月至6月的统计数据中显示,上海的星级酒店客房累计平均出租率为63.64%,与去年同期相比下降1.1%。而酒店房间出租率下行的趋势去年已经出现,去年1至12月的星级酒店累计平均出租率为65.64%,比前年同比下降了3.41%。

    投资者信心

    不过,入住率可能存在的变数,并没有减弱投资者的热情。

    "再次选择在上海参与项目酒店管理,就是基于对中国市场机会及上海高级涉外居住区的认可。"凯宾斯基总裁、首席执行官RetoWittwer表示。

    据统计,自2000年来,上海四、五星级酒店市场一直在持续增长。事实上,上海五星级酒店市场平均房价已显著增长至除香港外,亚洲其他可比大都市的水平之上。

    另外,2006年前6个月,上海高档酒店市场(四、五星级)的平均房价比去年同期增长了1.4%,达到1,164元。而入住率下降了3.5个百分点。根据行业经验,由于下半年的业绩通常比上半年强。因此,仲量联行酒店集团预计高档酒店市场的日平均房价将继续增长。公司预测2006年全年日平均房价将增长2.4%到6.7%。但另一方面,入住率将下降2.3%到4.3%。

    近期有越来越多中等档次的国际星级酒店在上海开业或宣布将落户上海,这些酒店不只是全新的产品,平均房价相对豪华酒店更具有竞争力。中档酒店在上海的显著发展在短期内将在一定程度上分流高档酒店市场的客群,而高档酒店市场未来新的品牌,如凯悦、W和康拉德的进入预计也将限制未来入住率的增长。

    安瑞达解释称,随着国际品牌陆续涌入,且已有的高档酒店丽嘉酒店和四季酒店都宣布在浦东建造第二个酒店,都向世界传达了很强的信息,明确表明了其对上海增长潜力的自信。然而,市场在未来24个月内必须吸纳增长的客房供给,对五星级酒店市场的入住率造成压力。