第二届中国酒店开发与融资论坛侧记                                                                                      来源：中国旅游报  作者：冯颖       6月28日—30日，由浩华管理顾问公司、索金国际地产投资银行和中国旅游饭店业协会共同主办的第二届中国酒店开发与融资论坛在北京举行，420余位开发商、酒店业主、酒店管理公司的高层以及业内专家学者到会。去年同一时间，**届论坛在北京举行。

    论坛颁发了两个奖项，“中国年度酒店开发奖”颁给了中国金茂集团，“中国酒店业拓荒者奖”颁给了洲际酒店集团旗下的假日酒店及度假村。

    在此次论坛上，设置了“精明业主面对面———成功开发和管理酒店资产”、“品牌效益———酒店项目长远竞争利益之源”、“产权式酒店热潮———趋之若鹜还是昙花一现”等15个议题。可以看出，这些议题都是围绕当前的市场热点设置的。

    作为传统议题，浩华管理顾问公司董事严庆光所做的“回顾与展望———2006年《中国饭店业务统计》**新发布”，使全体与会者对中国饭店行业的情况有了一个总体了解。

    严庆光介绍说，中国533家饭店参加了2005财政年度的统计，是浩华公司在全球饭店市场所做的统计中，参与数量**多的一个。2006年《中国饭店业务统计》是浩华公司与中国旅游饭店业协会连续第4年对中国饭店业的整体情况进行的统计，而且首次加入了经济型饭店的数据。

    从统计数字看，2005年，中国饭店业无论是住宿率还是平均房价均保持了持续增长的势头。严庆光特别强调，这是在多家新建酒店投放市场后出现的，说明市场基本将新增加的供给吸收了。在五星级市场中，国际管理饭店和国内管理饭店间的房价差距进一步扩大，国际管理饭店的平均房价达到946元人民币，超出国内管理饭店和业主自行管理饭店44%和96%。四星级饭店中，国际管理饭店同样实现了**高的平均房价。

    ★揭开奢华酒店的神秘面纱

    正如2006年《中国饭店业务统计》所显示的，在四五星级市场中，国际管理饭店都实现了**好的业绩，这是近几年持续出现的现象，由此也引发了投资者对高档饭店的投资热情，尤其是国际集团旗下的**品牌。

    在进行了《中国饭店业务统计》发布之后，论坛紧接着进行的议题是“体验奢华———超豪华酒店中国趋势”。世界豪华酒店品牌的代表四季、凯悦、丽兹·卡尔顿等参与了讨论。

    据介绍，这些豪华品牌有一些明显的特点，如房间很大，一般为45—50平方米，内部装修非常豪华等。同时，这些品牌非常重视给客人提供一种体验和经历，一个梦想。

    参与讨论的嘉宾还表示：豪华品牌要仔细分析市场，要看当地的经济发展程度和客源情况能否支撑一家超豪华的酒店。上海、北京这样的城市没有问题，但其他城市可能还不够成熟。此外，中国本土客人的消费能力不容忽视。凯悦酒店集团地区副总裁戴毅说，上海君悦酒店开业前，集团预计中国客人会占到10%—15%，但实际上占到了30%—35%，估计北京的柏悦酒店开业后，中国客人也将达到30%左右。

    与豪华酒店紧密联系的，论坛又进行了“中国度假酒店SPA和餐饮设计规划前沿趋势”的议题。参与讨论的嘉宾认为，餐饮是度假酒店中非常重要的部分，应该有独立的产品和品牌，如果除了住店客人还吸引了周边客人，就意味着是成功的。经营得好的餐饮，可以成为酒店的一种营销手段。同时，SPA在度假酒店中越来越重要，是经营的潜能所在。

    ★探寻综合地产的开发之道

    近年来，综合性地产项目的开发中往往附带一家高档酒店，似乎已经成为一种趋势，这样既能为住宅等大型项目配套，也可以摊平开发成本。我国酒店业曾多次讨论过这种开发模式使酒店供给增长过快，以致对整体市场产生冲击等问题。但是在本次论坛上，众多嘉宾在“酒店如何为综合地产项目增值”议题的讨论中，还是对这种开发模式表示了肯定，并表示这不仅是中国的趋势，也是世界性趋势。

    凯悦酒店集团地区副总裁戴毅在讨论豪华饭店的开发趋势时就表示，像柏悦这样的豪华品牌，房间不会太多，可能只有200间左右，同时会在周边开发一些高档写字楼、公寓、购物中心等项目，这样酒店的配套既可以共享，资源整合，又可以降低投资风险。

    洲际酒店集团中国区发展副总裁黄德利说，酒店与地产的关系十分密切，通常情况是，一个市场中地产发展得好，酒店也会好，反之亦然。酒店的辐射功能不容忽视，其工程部门、服务功能等都可以对周边的设施提供服务，一家高档饭店往往能带动周边土地的大幅升值。

    ★探索本土品牌的发展之路

    在众多国际**品牌登上讲台之后，本土品牌之间“新时代，新战略———本土品牌异军突起”的讨论显得尤其热烈，听众参与的热情也非常高。

    首旅建国酒店管理公司总裁张润钢说，近几年，中国酒店行业集团化的发展成绩是明显的，有10%左右的酒店实现了集团化、连锁化，现在的问题在于在集团化质量的改进上还存在不小的问题。另一方面，在中低端市场上，由于进入程度较低，业主的前期投入存在很多问题，客人主要是国内的，而且业主希望管理公司表现出更多的灵活性，所以给本土品牌提供了较为广阔的市场。能否抓住中低端市场的商机，关键看本土品牌能否提高自己的运营能力和质量。

    粤海酒店管理集团董事长李华生的见解显得很独特。他说，在二线城市中，如果国际品牌通过中央预订系统带来的客人达不到30%，生存就会很困难。在过去的一年里，许多国际品牌退出了南京、郑州等城市，当然同时出现了一种围城现象，一些国际品牌撤出了，另一些国际品牌又进入了。现在业内有一种说法，国际**品牌基本垄断了高端市场，而且根据浩华公司几年来的统计，国际管理饭店无论在入住率、平均房价、客房收入等方面，确实都高于国内管理饭店和业主自行管理的饭店。但如果将统计中北京、上海、三亚等地的数字拿掉，可能会得出另外一种结论。多年以来，广州、深圳等地都仅有不多的几家国内自己管理的五星级酒店，盈利能力都不错，也形成了很有特色的管理模式。他建议以后浩华公司进行统计时，可以分一分类，便于业内对市场和经营情况有一个更清晰的了解，比如北京、上海、三亚是一类，广州、深圳、南京等划为另一类。

    去年底，业内一家媒体上发表了对李华生的访谈文章《抢救中国饭店品牌》，引起了不小轰动。这次论坛上他重申了自己的观点。他表示，现在各地酒店业主都聘请了国际品牌进行管理，但从根本上并不希望失去对品牌的控制权。标准化没有国界，酒店作为服务行业，本土品牌与国际品牌存在差距是明显的，但本土品牌的目标也是清晰的，他预测国内的服务业还将是民族品牌的天下。

    ★叩开资本的大门

    对众多与会的投资者来说，**大的关注点莫过于资本的寻找和利用了。论坛中，“唯利是图———酒店交易及投资成功的要素”、“钱途———酒店项目国内外融资策略”等几项议题，都与此有关，美林证券、雷曼兄弟公司、摩根士丹利等金融机构的观点，引起了参会者的很大兴趣。

    这些嘉宾表示，酒店是商业资产中很重要的组成部分，与住宅相比，更容易吸引外资的关注。以前，外资主要投向了北京、上海，但近几年有所变化，因为在这些成熟的地区，已经很难买到现成的酒店资产了，而且土地价格越来越高，每年要增长15%—20%。

    在进行投资时，外资会很关注法治环境，以及交易的透明程度、股东的成分等。对于一个具体项目而言，外资希望有可行性研究报告、明确的回报周期，还要看开发商的实力。外资希望与合作伙伴建立一种长期的合作关系，不希望只与开发商合作一两个项目。另一方面，对资本方来说，**担心的就是安全问题，因此在评估一项酒店资产时，**关注它的现金流，这样才能保证酒店的持续运营，保证还款。中国有专门的评估酒店资产的办法，国外也有，而且是许多种。可以明确的一点是，外资正在寻求在中国酒店市场上的投资机会。

    但实际上，中国酒店行业的并购和融资并不容易，现在还没有什么成功的案例。现在外国资本集团还主要提供美元贷款，与外资或中外合资企业合作。中国的银行很愿意贷款给开发商，因为有土地作为担保。还有其他一些条件，使外资从根本上无法与国内银行竞争。

    但是国内开发者对外资表现出了极大的兴趣。浙江、广东等地的开发商都表示，曾经多次与国内银行和其他资本合作，但如何与国外资本合作还没有尝试过，因此很愿意进一步了解。

    国外金融机构表示，中国房地产市场正积极健康发展，透明度越来越高，运营的门槛和标准也会越来越高，因此外资要有长远的计划。