“痛，则不通；通则不痛。”用这句话形容成都的商业地产，是再恰当不过了。有关数据表明，今年，成都商业地产供应将超过去年的200万平方米供应量。在商业地产蓬勃涌现的背后，我们看到的是供大于求、空置率攀升。成都楼市有太多的商业地产项目在大海中挣扎，他们不知道彼岸在哪里，先天的劣势形成了他们今天的困惑。成都商业地产如何改变命运？如何走出今天的困惑？对此，业内人士称：痛，则应图谋改变。

现象

商业地产开始定向开发

据业内知情人士透露，在近日召开的一次开发商与商家供需碰面会上，成都万瑞置业将其手中拥有的一个几十亩地块推出，在介绍了该地块的面积、区域环境以及相关规划等条件后，某酒店当场表示愿意入驻，双方很快达成合作意向，万瑞置业欲将该地块规划成酒店为该商家量身打造。据了解，万瑞置业与该酒店的这种定向合作开发模式，在成都尚无先例。业内人士称，这种将整个地块全部用于为某商家量身打造的定向开发模式，将开创全国商业地产开发模式的先河，并标志着成都商业地产开发运营从此迈入一个新的阶段，正式走上定向开发之路。

所谓“定向开发”，就是开发商在开发商业地产项目之前，先找到合适的经营商家，然后根据商家的具体需求和业态，专门为其开发修建商业地产项目。据了解，这种定向开发模式**大的优势就在于开发商不必拘泥于手中是否囤积有土地。如果开发商有土地但还没有确定如何开发的，可以通过与多家商家的洽淡，先招主力店，后招小商家，然后分别为各商家量身打造适合其需要的物业；如果开发商手中尚无土地，可以通过了解商家的开店计划，与商家达与合作协议，然后根据商家需要到土地拍卖会上为其量身竞地，量身打造。

其实，早在2004年，成都的商业地产就出现了与“定向开发模式”相仿的“订单模式”，如汇龙湾广场、天府汇城、万贯机电城、欧陪德建材中心等。这种订单模式一度触动商业地产的中枢神经。但随着开发的完成和经营的持续，许多项目在后期经营时暴露出的种种问题让订单模式开始遭到质疑。

痛

商业地产供需失衡

自去年以来，许多世界零售巨头便纷纷在成都谋选新址，大肆施展开店拳脚。摩尔百盛正式入驻会展中心，易初莲花携手汇龙湾商业广场，沃尔玛在交大对面圈地，家乐福双桥店快速开业……据了解，包括百联天府等大型零售业在内的众多零售企业，今年都有比较具体的开店计划。一边是供不应求的局面凸显，但另一面又有数据显示，成都市去年投放市场的商业地产项目，却面临招商不到10%的尴尬处境。采访中，不少零售企业向记者表示，目前成都市场上的确有不少商业项目，但是大都因为设计或配置的局限性，不能适合用作他们的卖场。

从刚刚落幕的2006年成都春季房交会上我们可以看到，尽管6天的房交会成交额达13亿余元，但这场热闹非凡的交易过程中，唱主角的仍然是住宅，作为配角的商业地产在整幕春交会成交大戏中客串的戏份是少之又少。据来自成都市房管局的统计数据显示，今年一季度，成都五城区商业用房供应面积为14.58万平方米，同比下降54.7%；成交面积为18.41万平方米，同比下降15.9%。从今年一季度的市场形势看，尽管成都商业地产已经开始自我调整，市场逐渐步入理性发展轨道。但有一点不容忽视的是，成都五城区商业用房从2003年开始出现开发热潮，供应量偏大；到了去年，成都商业用房供应量已经达到销售量的1.5倍，商业地产市场严重饱和。这种严重饱和的后果便是成都商业用房的空置面积不断上涨。这种供需失衡引发的空置问题一直持续到今年，依然没有得到解决。

觅

商业地产寻求突围

一边是合适的卖场难寻，一边是项目的大批量空置和招商困难，这种经营商家和商业地产开发商都为之痛心疾首的尴尬局面，究竟是什么原因造成的？到底会持续多久？商业地产开发商对经营企业的需求究竟了解多少？如何才能避免这一现象的出现？

针对这一矛盾突出的现象，四川省商业连锁投资开发联合会会长冉立春分析说，出现这种现象，主要是因为成都的部分商业地产开发商对商业地产的认识存在误区，认为只要在合适的口岸上开发出商业项目，便能吸引商家的入驻。其实，现实并非如此。目前，虽然有不少零售企业大肆实施开店计划，急需大量的场地，但是零售企业的大规模扩张就意味着零售行业的竞争已经进入白热化层面，因此，他们对场地的选择就显得异常谨慎，对选择对象的要求也相对较高。如果开发商只是按照自己单方面的考虑，做出的商业项目，就可能在功能或者配置上不能适应商家的实际需求。这样，出现商家急需卖场，而商业地产又大批量地难以脱手的情况就在情理之中。为此，商业地产开发商必须认识到，商业已经不再是地产的配角，专攻地产的开发商必须尽快调整思路着手研究商业。打破往常盖楼、销售、招商的传统做法，而变为先做项目的商业规划，然后寻找符合商业规划的商业经营团队，并且做好业态组合和市场的前期培育，当这一切准备工作就绪后才做项目的整体规划设计，开发出的商业地产项目才能被众商家所接受。

“套用住宅的开发模式来进行商业地产的开发是一些房地产公司经常犯的错误。”中国商业地产联盟秘书长王永平认为，这种情况在前两年非常普遍，这些开发商都是采取先开发、后招商的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就开始敲定方案，紧接着破土动工，然后再考虑如何招商的问题。其结果是招商效果不好，**终造成项目的损失巨大，还易形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾。“不过，不少开发商已开始意识到这一点，转而走先确定经营模式、招商对象和业态需求，再进行建筑规划设计的道路”。王永平说，由万达**的“订单地产”影响整个商业地产界，也渗透至成都，虽然这种营销模式的好处显而易见，不仅转嫁了投资开发的风险，而且能极大地提升商业项目的**度。但“订单地产”成功还要依赖前期充分的专业研究，整体应如何定位？各业态如何组合？应选择哪类客户？特别是主力店如何选择？这些问题都需要准确地策划。

成都出现的一些“订单模式”商业地产项目，因为联合一些品牌商作为主力店加入，曾经一度刺激开发销售时异常火爆；然而，当项目进入到经营、管理等后期运营后就显得比较乏力了。城南一环路旁的某大型商业地产项目，因为经营不善，无奈之下，只好把商铺当做仓库用，还有不少商铺转型，市场经营管理公司对此已无力回天，开发商的整体规划的定位**终被残酷的市场冲破。主力店尚且如此，更不用说其他散户了。因此，业内人士认为，商业地产订单模式已经过时。要解决商业地产面临的问题，走定向开发路线是必然的选择和趋势。

变

定向开发找到新出路

对于“定向开发模式”，不少商业地产开发商表示认同。成都商业地产的领头军蓝光地产相关负责人说：“其实，成都不少商业地产项目都在走定向开发的路线，而且也都在与商家极积洽谈，只是，他们绝大多数走得较后，就是在商业地产项目动工之后，才与商家密切接触，其实这已经很晚了，势必导致开发商的开发与商家的需求脱节。”4月25日，群光大陆实业与凯悦国际酒店集团正式举行签约仪式暨成都群光凯悦酒店商标发表会，这标志着“成都群光大陆广场”的酒店部分——“群光凯悦酒店”正式落户；整个项目由“群光凯悦酒店”和“群光大陆百货”两部分组成。据了解，成都群光大陆广场系大陆实业提供土地，群光集团参与投资，双方共同开发完成，其酒店部分正是采用定向开发模式，并自主经营。但其1至10层尽管定位于百货，但尚未确定入驻商家，所以该项目还称不上完全的定向开发。

冉立春对定向开发模式大表赞赏。他说，以前的订单地产是有局限性的，开发商与商家洽谈只能采取一对一的形式，而且一般只侧重引进主力店。但一个主力店却无法消化整个项目的体量，所以还需要其它多种业态搭配经营。所以往往出现一个项目满足了大卖场的需求，却无法满足电影院的需求；满足了电影院的需求，又满足不了餐饮商家的需求……一旦主力店经营不佳，其他散户的状况更不会好到哪里去。

“目前开发商**大的困难就是无法一次性集合多家经营商家洽淡”，冉立春表示，今年2月28日，四川省商业连锁投资开发联合会成立，这就为开发商与经营商家搭建了一座桥梁，由于联合会的会员涉及商业投资公司、商业地产开发商、商业连锁企业和商业服务中介机构；除大卖场外，行业还涉及商务购物、餐饮娱乐、文化休闲、健身美容等许多领域。以前成都的商业地产正是因为缺乏一个让开发商与商家很好沟通的平台，开发商因为信息缺失，市场定位不准，结果直接导致后期的招商难和空置。如今有了这个平台，就可以集合众多开发商与经营商家，让开发商在拿地之前就先问问经营商家有何发展计划？知道商家的需求，在哪里开店？掌握了这些信息之后，开发商就可以带着目的地到拍卖会上举牌拿地，然后根据不同经营商家的不同需求，对项目做可以细致到各个楼层的具体规划，然后有的放矢地进行开发。

冉立春分析说：“定向开发**大的好处就是避免了开发的盲目性，定向开发将是成都商业地产发展的必然趋势。”