中高档住宅集中在东部     经过了去年年底的一个供应低潮，**国际物业顾问公司高力国际上周的统计资料显示，今年**季度，北京中高档住宅市场共有11个项目竣工入住，为市场提供了2169套的新供应量。新增项目的空置面积有待吸纳，北京中高档住宅市场的整体空置率和上一个季度相比上升了约1个百分点。在本季度入住的项目中，没有只租不售的项目，由于资金方面的压力，90%以上的项目采取只售不租的策略。即使是酒店式服务公寓方向定位的项目，开发商也是将项目散售出去，采取返租或是从后期的物业服务方面突出一下服务公寓的特点。     从项目的区域分布来看并不平衡，来自于北京东部城区的项目在新增总量中占到相当大的比例，其中燕莎朝阳公园区域是传统的高档住宅的聚集区，区域内环境优美、配套设施完备，高档写字楼集中，因此燕莎朝阳公园附近的高品质住宅很受自住和投资者的欢迎，新增的需求量也**多，占到整体的三分之一左右；CBD区域的高档住宅项目由于本身处在中央商务区，区域内有大量的高档写字楼，有着得天独厚的区位优势，因此该区域的高档住宅有着强大的需求来源，CBD也是投资者密集的区域；中关村区域产业特点突出，聚集了众多的**IT公司，并且中关村区域原本缺乏高档的住宅项目以及相应的配套设施，因此新兴的高品质项目一经推出也受到欢迎，本季度中关村区域的新增需求量仅次于燕莎和CBD，位居第三。     中高档住宅平均租金下滑     另一家**国际物业顾问公司戴德梁行发布一季度统计报告称，与去年年底相比，本季度的市场需求已经渐渐回暖，许多租客开始寻求合适的单元。但是同时，市场上仍有大部分存量未被吸纳，另外还有新的单元不断投入市场。因此本季度的住宅租赁市场依旧处于淡季，平均租金下滑，空置率继续上升。高力国际的统计数字也显示，2006年**季度北京中高档住宅租赁市场的平均租金报价为13.97美元／平方米·月(含物业管理费)，和去年同期相比显示出走低的趋势，下降了约1美元。     至于下滑的原因，高力国际相关负责人认为，从市场外部的角度看，股票期货市场的高风险和多变性，使一些投资者的资金流向房地产市场，而且承受资金压力的开发商也对这部分买家很关注，从销售上制造很多投资卖点。投资买家的增多大大增加了租赁市场的供应量。从去年开始，政府为稳定房价采取一系列的措施打压房地产市场的投机行为，这一措施也使很多短期投资的房源转到了租赁市场。竞争项目的增多势必会拉低租赁市场的整体租金水平。     中高档住宅售价继续上升     根据政府公布的工作要点来看，今年将重点解决中低档住房问题，增加中低价位的普通住宅的供应，而高档公寓和别墅的开发则会受到一定程度的限制。这对现有的项目来说，无疑是一个好消息。戴德梁行预计，高档住宅市场的价格水平仍将继续上升。     高力国际也表示，下一个季度北京中高档住宅市场供应量将比本季度有大幅的增加，燕莎朝阳公园是供应项目的主要来源区域。产业特点比较突出的区域由于不断有新的企业进驻，区域内的中高档住宅项目的价格将得到提升，也能吸引更多的投资买家对该区域中高档住宅项目的关注。