一、2005年宁波房地产发展回顾

为控制房地产行业过热，2004年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉——土地和资金均被纳入宏观调控范围。国家宏观政策的调整对地方房地产市场发展带来了深远的影响。

1、投资增速急剧回落，比重平稳下降

2005年的银根放松和政策放缓，仍未遏制房地产投资增速下落和比重下降的势头。从2003-2005年的数据来看，宁波房地产投资额从184亿元增长到258亿元，增长率却从46.3%下降到10.2%，占全社会固定资产投资比重也从22%下降到18.8%。

2、土地开发面积减少，市场潜在风险加大

国家对土地和资金的“双控”政策直接导致了房地产土地开发面积的减少，也波及了房地产市场的震荡。2005年，宁波房地产无论新开工面积还是销售面积，均出现大幅度的回落。同时，空置面积却急剧增加，同比增长223.7%，市场潜在风险加大。

3、商品房价格震荡上行，二手房价格走势平稳

2005年伊始，宁波市六区商品房销售价格以低位面世，其间震荡上行，11月升至6306.08元/平方米，比2004年12月上涨了562.8元/平方米；二手房市场却走势平稳，11月平均售价为5152.31元/平方米，与2004年12月基本持平。

 二、影响宁波房地产市场的因素分析

国家出台一系列宏观调控政策之后，宁波房地产市场一度受到了冲击，但是经过较长一段时间的洗礼，现在来看宏观调控是非常必要的，从长远来说有利于房地产市场的健康有序发展。其主要因素有：

1、国家宏观调控政策是影响房地产市场的关键因素

国家宏观调控政策的变化对房地产会产生重大影响，尤其是金融和税收政策的变化会对房地产业的供求关系产生深刻影响。如2005年年底央行对现行房贷利率政策作出微调，调整的着眼点就在于实现中低档自住类商品房的“内需刺激”。国家“十一五”规划又提出要刺激消费、扩大内需，就是鼓励老百姓适度地购买符合自身经济实力的房产，特别是中低档自住类商品房，引导房地产市场朝健康有序的方向发展。

2、投资结构的调整是影响房地产市场的主要因素

随着国家政策的调整，投资结构也在调整，房地产投资规模趋于理性，房地产市场的供应也基本处于稳定状态，加上商品类住房、经济适用房、廉租房的投资比例也在不断调整，整个投资结构的变化对房地产市场的影响已经开始显现。

3、成本上升和潜在需求释放是影响房地产价格的重要因素

成本上升是影响房价的**重要因素，主要包括土地交易价格的上升、拆迁补偿安置费用增加，多层住宅容积率降低，贷款利息和税金费用增加，钢材、水泥等建筑材料涨价等。另外，随着旧城改造的深入和人们收入水平的不断提高，居民购房的潜在需求进一步释放。房地产市场的需求分化，要用差异化战略来激发居民的潜在购房需求。

三、2006年宁波房地产市场趋势判断

根据国家宏观政策走向，按照房地产市场的客观规律，结合宁波的房地产供需情况，借鉴周边城市的房地产市场特征，通过理性的判断和分析，认为2006年宁波房地产市场的发展趋势是：宁波房地产市场的供需仍然处于交织状态，市场潜在风险震荡运行，房地产价格总体上会保持平稳态势，整体市场仍以调整为主，宁波房地产市场将向正常、合理的方向发展，市场开始进入差异化发展阶段。

四、对策建议

2006年及今后一段时间是宁波房地产市场发展的重要时期。为使我市房地产业走上健康有序发展的运行轨道，政府既要完善房地产市场发展的有关政策措施，加强宏观调控和市场监管，又要建立科学合理的住房保障体系，即一手抓市场，一手抓保障。2006年要着重做好以下三方面工作：

1、进一步加强对房地产市场的调控力度，努力保持房地产价格的稳定。根据市场需求，合理制定土地供应计划。加快净地交付步伐，督促已交付土地尽早开工。

2、继续完善以商品房为主体、经济适用房和廉租房为补充的“三位一体”的住房供应体系。促进房地产投资结构合理化，增加廉租房和经济适用房的供应量，解决低收入人群住房难的问题。适度控制拆迁规模，积极做好拆迁安置工作。

3、进一步健全和完善房地产市场信息定期发布的制度，建设房地产市场预警预报体系的建设，引导房地产市场更加趋向于理性。