租金标准，通常由两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。

一、基础租金计算方法及制定步骤

1、计算方法

2、制定步骤

定租金标准的难处主要来自于三方面的矛盾：

一是投资商方面尽快回笼投资和“放水养鱼”长期获利之间的矛盾;

二是价格政策与承租商要求之间的矛盾;

三是把拟订价位与周围同类项目进行比较而产生的矛盾。

如何制定能让市场接受的租金政策?在技术操作上可分三个方面：

整体价位、租金形式、付租时间。

目前，业内招商操作大多偏重于价位。其实，后两者(尤其是不同形式租金的各种组合)同样是招商成功的有效杠杆。比如，为加强对“形象店”的招商拉力，可采用“定额租金(低)十百分比租金(中)十补贴返还(中)”的组合设计。

为拉动本地区的薄利型品牌店入驻，可采用租金的“定额累退”方式：“第三年开始，若达到100万元/年营业额，定额租金则减少30元/平方米”等。

**步：确定基价

基价是市场的主要定价标准，一个市场在其地段上，其商业的基价租金就赋予了一定的标准，从其典型性商业或商圈的承载力上，基价租金就可以确定，例如在一级城市;市区内一般在100元/平方米为标准，二级城市则为50-60元/平方米，三级城市的标准在15-20元/平方米。

租价是**反映市场承载量的一个值，租价3元/平方米/天，其售价可定为1万元。十年使用权买断是介于售价与租价之间的价位，它的标准为售价的60%，具体定价可根据住宅定价尾数就8原则或者9原则，如定价为3.5万元可考虑3.58万元，如定价为1万元可考虑9800元，以些类推。

年租价：十年使用权价：售价=1：6：10，如租价为10元/平方米/天，年租3600元/平方米，10年使用权价为1.8万元/平方米左右，售价为3万元左右。

在一个供应量颇大，超过市场需求量的情况下，则考虑规模的放大量，放大量就意味着消化量慢，承受力分散。所以在基价上要适当地放低，尤其在市场前期，等市场发展成熟了，再适当增加。

基价定制模型

第二步：押金及入市门槛

除了价格外，在市场中押金及入市门槛对价格的定位也很重要，某些市场为了解决建设资金压力，其定价中对基价及价差等不做过多要求，或只是一个基价，而且较低，但其在入市门槛中设置条件，即收押金、保证金或入场费(赞助费、好处费、建设费等名目繁多)，归根而言为入市门槛费。

押金及保证金费为可退的，在合同期内无息的，在财务上为应付款。而入场费、赞助费等直接划为利润。

入市门槛设定的两个方面

通过对入市门槛的设定，可实现除了租金外的收益，但在投资核算中，对于回收成本，性质却一致。

入市门槛设定一般都在市场认同度高的市场中产生的。入场门槛参照的值，除了租金，以及区域传统外，另外一个就是转让费，通过对典型性商业分析，针对典型性商业的摊位转让费，考虑规模及放大量就可以设定入场门槛。

虽然押金与赞助费都是入市门槛，其收益财务处理截然不同，应尽可能多设置赞助费等直接利润，而少押金。

第三步：交租方式

商业地产项目中，租金加押金(或入场费)确定后，租金的交付方式(月付、季付、半年付、年付、二年付)都对总款提出不同的方案。

商户是以总款为承受入场条件的，不同的交租方式带来总的值不同，交付方式越方便对于商店而言，承受力越小，反之越大。但并非是越小就越好，因为涉及投资回收，尤其是资金链紧张的项目，在开业时要偿还工程款等，资金压力较大，需要年付或二年付等解决方案。

但在市场养市中，如果租金交付方式短，则养市期风险大，在招商、开业、二次收租这三个节点中，二次收租就会使问题因时间短而爆发，因此有很多购物中心初期采用半年制，某种意义上讲就套住商户，使之与市场度过养市期。

二、影响租金边际价格的关键因素

基础租金通常反映项目无差别化产品和市场特征的租金水平。但是，每个项目仍然因许多个性化的因素，影响了租金实际价格的变化，因此就必须对这些个性化因素的特征变量及其变化进行分析，并导出租金的边际价格。

1、区位特征对租金边际价格的影响

在所有决定商铺租金边际价格的特征变量中，区位特征的作用是显著的。

2、卖场特征对租金边际价格影响

铺面积、距一楼层数、商铺可见度、商铺可达度是十分重要特征，对租金边际价格具有十分重要的影响。

购物中心特征对商铺边际价格的价格弹性/半弹性

要实现较高的商铺可达性，关键在于动线的合理布置，原则在于：

3、租户组合对租金边际价格的影响

主要分为主力店、次主力店、普通商铺三大方面：

总结

根据商铺的易达性、可见性、楼层、面积、面宽纵深比、与客流型主力店距离等商铺属性，结合商户业态和目标品牌强势程度等商户属性，可以给每个商铺制定了租金系数。