随着房价松动，自住房遭遇弃购率显著上升。在当前的楼市下行周期中，这个面向“中端群体”的惠民住房品种，正在面临“高不成低不就”的尴尬。从业者指出，即便抛开市场背景，自住房的供应方式，也决定了其品质必然难尽如人意。

今年以来，住建部首次提出建设共有产权住房的目标。由于在收益分配中的“共有”性质，自住房被看做是共有产权住房的一种尝试。但业内人士指出，两者并非同一概念，土地出让中的“市场化”，以及定价中的“行政化”，使得自住房的性质难以界定。这一品种的大量入市，也将给北京楼市带来诸多“副作用”。

价格优势渐失

专家表示，自住房弃选有诸多的综合因素，但价格是其中的首要理由。

按照程序，自住房的销售价格在土地出让过程中就被确定。与此前的限价房、经适房等保障房品种一样，这种方式有助于竞买者核算成本，同时也有利于稳定市场预期。但根据正常的房地产开发周期，从土地出让到项目开盘，**快也要半年时间。就自住房而言，从土地出让到摇号、选房，其周期也往往在半年左右。

业内人士指出，这半年的时间差是造成自住房价格优势尽失的主要因素。

一方面，从去年年末以来，北京楼市陷入成交低迷期，整体楼市的成交均价也有不同程度的下调，极大蚕食了自住房的价格优势。另一方面，为应对自住房带来的冲击，不少商品房项目主动采取降价策略，这一时间差恰好提供了调整的契机。

北京中原地产首席分析师张大伟表示，在经过半年的“量跌”之后，北京房地产市场的价格调整已经开始，刚需房的价格调整尤其明显。相比之下，自住房的定价仍然按照之前的市场行情来确定，导致其在当下的市场中缺乏显著竞争力。有专家分析，就北京市场而言，房价仍然长期看涨，自住房的价格优势会在未来逐渐凸显。但短期来看，行政化的定价方式正在使得自住房处于尴尬的境地，这种尴尬能持续多久，主要取决于本轮楼市的调整时间有多长。

“捆绑”出让催生低品质

北京某上市房企表示，从利润核算的角度，建设自住房很不划算，因此公司会尽量避免获取自住房地块。但在北京土地市场，很多自住房地块被纳入到商品房土地中“捆绑”出让，使企业不忍放弃。

根据北京市土地整理储备中心的数据，从去年以来，北京已供应含自住房的土地47块，合计约供应自住房5万套。在上述自住房地块中，超过半数是“捆绑”出让。

这种出让方式被认为是出现品质问题的根源。在北京很多综合地块的出让中，土地的成本甚至高于配建自住房的售价，“从平均成本的角度说，在这部分土地上建设自住房是不赚钱的。”上述开发商说，“在自住房上亏的钱，必须要在商品房上找回来。”

为了“找回来”，开发商采取的办法就是抬高同一地块其他商品房的售价。具体做法是，在保证自住房配建规模的前提下，尽量提高自住房的容积率。相应地，商品房的容积率则被有意压低，使之变成低密度、高售价的高端住宅。表现在项目布局上，自住房的建设倾向于“又高又密”，商品房则表现为“低而稀疏”。这就是所谓的“拉高”与“做低”，且自配建制度诞生以来，该做法就已在北京广为使用。