“2014年上半年中国大中城市房价由全面上涨到普遍微跌，楼市供求形势由供不应求向结构性过剩转变，房价可能进入2-3年的调整期。”对于我国楼市发展情况，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心28日发布《中国住房发展(2014年中)报告》做出上述判断。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞同时表示，房地产市场的“暴利”时代已经终结，但房价暴跌不可能，不会出现整体崩盘，预计住房需求拐点或出现在2020—2025年间。

房价 将进入2-3年调整期

报告指出，2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，刺激了住房开发投资猛增，这些新增供给将在2014年以后集中入市，从而形成阶段性供给过剩的格局。

尽管今年以来，大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅依然有限。国家统计局此前给出的数据显示，2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。

与此同时，报告称，2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，大城市楼市也出现滞销。

数据显示，2014年1-6月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%;商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。

“本轮市场调整是由市场力量自发形成的，表明市场供求形势正由供不应求向阶段性和结构性过剩转变。”中国社科院财经战略研究院邹琳华博士指出，从全国来看，由快速城镇化与收入增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，三四线城市住房出现结构性过剩。从一二线城市来看，2013年市场的疯狂上涨将诱发大量新房集中上市，为消化结构过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。

倪鹏飞更直言，如果将过去的10年看做加速增长时期，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，“暴利”时代终结。

至于市场上关于楼市是否会出现崩盘的疑问，邹琳华强调，楼市不会出现整体崩盘。他分析指出，房价是否会出现崩盘这主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭，二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转。

“总体来看，由于人们改善居住条件的动力仍然强劲，人口流向也没有出现显著的宏观拐点，因而中国还不会进入住房普遍过剩时代，但已经进入结构性过剩时代。短期内市场主动调整不可避免，但还不会进入持续衰退与萧条。”邹琳华表示。

土地 下半年供需或回暖

房价进入调整期，土地市场同样面临整体趋冷态势。

报告指出，2014年上半年土地市场迎“开门红”，尤其是前两个月持续火爆，但3月份全国土地市场骤然降温。第二季度环比增速进一步放缓，同比增速出现连续六季度上涨后首次微降。总体来看，2014年上半年全国土地市场供求总量不及去年同期，市场呈整体下行与城市分化并存趋势愈加显著之势。

从中指院提供的数据来看，2014年1-6月，全国土地市场先热后冷，年初延续2013年火热态势，3月以来土地市场明显降温，供给持续大于需求，供求量同比双双加速下降，楼面均价涨幅渐小，溢价率持续走低，出让金止升转降，上半年微增0.1%。

土地市场城市分化进一步加剧。报告称，一线城市供求总量大幅下降，楼面均价翻倍上涨，出让金大幅上涨超过40%;二三线城市供求量中幅下降，楼面均价小幅上涨，出让金小幅下降。

“土地市场目前正处于理性回归趋于平稳发展阶段。”不过，中国社科院城市与竞争力研究中心研究员张慧芳同时指出，地方政府推高地价的欲望依然强烈，这将扰乱土地市场的自我调整节奏。

报告给出的数据也显示了这一现象。报告称，上半年，全国300个城市土地市场总体供大于求，在成交面积同比大幅减少21%的情况下，楼面地价反而上涨了21%，特别是一线城市地价翻倍增长至102%。

张慧芳分析指出，这与土地的稀缺性、不可再生、不可代替等自然属性，以及市场依然看好未来房价有关，更与招拍挂出让方式有关。

事实上，我国地价上涨指数一直高于房价上涨指数，成为房价上涨的主要推动力。而在商品房相对过剩的当下，地价继续推高房价将孕育风险。“地市比房市更需调整。”张慧芳认为。

在此背景下，张慧芳建议，将楼面地价年增长率超过房价年增长率所增加的土地出让金上交中央财政，用以补充社会保障养老金、慈善基金或补贴三农等。

展望土地市场后市，张慧芳分析称，2014年，大规模地方债偿还在即，加上上半年政府推地较少，下半年政府或低价大量推地。考虑季节性因素，下半年房企销售将进入高峰期，资金会相对充裕，拿地意愿也会有所抬头，带动市场逐渐活跃。

趋势 拐点或在10年后

关于楼市拐点问题，市场讨论不断，对此问题，报告也给出了分析。

报告称，2015-2030年中国城市住房需求总体走势呈现“上升—平稳—下降”的“倒U型”特征，拐点大致出现在2020-2025年间，届时城市住房需求将不具备快速增加的条件。

“2025年后，四种情景模拟状态均显示出中国城市住房需求将会呈现总体下降的局面。其中，‘高城市化率、低人口抚养比’和‘低城市化率、高人口抚养比’情形分别对应中国城市住房需求的高位和低位水平。”中国社科院财经战略研究院李超博士在作报告分析时指出，在高位水平下，中国城市住房需求的拐点将会出现在2025年以后，而低位水平下的拐点将会提前至2020年左右。

而根据国际经验和课题组的分析结论，人口抚养比的这种长期上升趋势将会在一定程度上导致住房刚性需求的下降，但由于高城市化率所带来的部分改善性需求，将会适度延缓城市总体住房需求的下降幅度。

而考虑到户籍制度改革情形下的住房需求走势，2015-2030年同样是中国住房市场出现严重分化的时期，城镇化的新态势将会引发不同等级的城市出现不同的市场特点，调控的力度和方式也需要有所差异。

此外，截至7月，全国已有29个省市区启动“单独两孩”政策。根据人口普查资料显示，全国满足单独两孩的家庭有2100万左右。

报告称，从长期看，放开单独两孩可以防止人口结构波动带来住房需求的大起大落，有利于房地产市场的稳健均衡发展。但就目前而言，单独两孩政策的力度和强度还无法达到立竿见影的效果。

“未来中国住房市场的调控目标，一方面要着眼于消化当前人口结构所引致的刚性需求和改善型需求，进一步抑制住房市场的投资和投机性需求;另一方面，要对2025年后可能出现的人口结构‘蘑菇云’风险有所预警。”综合上述因素，李超给出了以上对策建议。他还认为，要防止房地产市场大起大落所带来的宏观经济风险，必须抓住历史契机加快推进住房制度综合配套改革和相关人口政策的调整。