一个创新，突破传统发展

关键词：主导开发资源优化整合

有人说，一个项目的失败可能只有一个原因，可一个项目的成功需要太多因素的撮合。

从“银河汽摩城”到“花博会展馆”，新博美盘活过无数冷项目，但后期经营的成功不代表整体项目的**无瑕。上述项目在盘活过程中，发现诸多问题，其中包括资源浪费，土建结构不合理，项目规模失当等待。为避免“为建而建”造成的后续问题，新博美连锁在眉山、德阳、双流、金堂等项目的运营中，采用了商业定制模式。“该模式在前期依旧以开发商为主导，但我们作为后期的运营商全程参与其中。”新博美连锁总裁说：“即使如此，在后期运营中，仍然容易出现规划和选址上的硬伤。”

为此，已经进入全新商业地产模式的新博美装饰连锁集团，采用主导开发方式，在南充、阆中、广安、中江、内江的威远和隆昌采取了主导，让它规划更合理，选址更准确。

“从项目拿地，到规划，再到土建，后期运营，全由一个公司主导进行。”苏丁作为所有项目的总负责人概括性的说道：“以后期经营为导向的项目，才能让成功**大化，确保后期收益。”

凭借着资源优化整合，已经获得了初步成功。

一种模式，繁荣一座城

关键词：发展新动力 聚合能力

据记者深入了解，目前四川的中小型城市的商业形态，多以沿街商铺为主。沿街商铺因为其经营形态的特殊性，决定了其发展规模的局限，销售的产品种类档次局限。此外，开发商在缺乏后期运营辅助的情况下，不敢在陌生领域盲目下注大型地产项目。因此，今天的中小型城市一直缺乏大型商业项目。

新博美在主导开发模式的推动下，凭借“立足大成都，拓展全川”的战略部署，以大成都连锁为中心，立足、依托现有10大卖场的营销资源、商家资源优势及行业号召力优势，以成都为中心，才敢在全川二三级重点城市全面布点。

据悉，新博美连锁的建设，将帮助品牌商家在**短时间内解决二圈层城市的销售渠道建设及经营平台搭建的难题，规范经营有序竞争。规避二三线城市沿街为市经营所带来的营销、管理成本增加，无序经营、恶性竞争从而致使品牌形象受损等弊端，为建材品牌提供长期稳定的盈利平台，共享博美整体营销、管理规划以及地方相关部门所给予博美的政策方面的特别优惠，分享博美在报纸、电视、电台、网络等全方位的推广渠道，使营销效果和品牌形象大幅提升。

目前与博美集团签约的双流项目开发商，开发了包括王府井、伊藤等商业项目。为此我们有理由相信，在此模式的推动下，新博美有能力繁荣一座城。

一个项目，实现多方共赢

关键词：就业、税收保障 消费水平提升

对城市规划而言，商业项目的开发是城市建设和发展的需求，也是对土地资源的**大化以及**有价值的利用，是城市现代与否的标志。

新博美连锁集团对中小城市的进驻，实现的定将是多方共赢。其一，可将大量优质品牌商家引入，带来年上亿元的投资;其二，可激活数亿元/年的销售额，为地方财政增加每年数百万元以上长期稳定的固定税收;其三，可解决2000-3000人以上的就业难题;其四，**重要的是，新博美的进入将带动整个项目乃至区域经济的发展，为城市商业的繁荣注入新的活力!

对开发商而言，新博美的超强运作使商业楼盘得以长期稳健的发展和不断的增值，实现地产价值的**大化，并成逐年递增状态;对消费者而言，能在当地就近买到和成都相同的家居装饰产品，享受到和成都新博美一样的优质服务，省去了多次往返成都的奔波之苦，节约大量时间和精力;对投资者而言，新博美的进入，将带来数百个一级品牌经销商，保证商铺的出租率，通过新博美超强的经营运作，使商铺租金的逐年递增，保障投资者获得长期的收益!

记者观察|请叫我：新博美连锁

经过16年不断发展壮大，“博美装饰城”早已深入人心。随着时间的推移，细心的消费者不难发现，如今博美门店除西门店其余已然华丽转身，悄然变成了“新博美装饰城”。一个“新”字的背后，蕴含着博美怎样的发展轨迹，“新博美”又究竟“新”在哪里?

带着这个疑问，记者采访了新博美的相关工作人员。据悉，在现有的卖场中，除了博美装饰城西门店之外，太升店、南门店、龙泉店、郫县店、青白江店、彭州店以及温江店均被冠以“新博美”的头衔，统一由新博美连锁集团进行经营管理。关于坊间传闻的股东变动情况，新博美的一位罗姓经理向记者表示：“除了西门店仍属博美外，其余所有权在新博美连锁集团。”这也与记者观察到的“博美”大部分门店的店招变身“新博美”相符合。

记者从更深入的渠道了解到的信息表明，由于高层股权交割方面等原因，博美装饰城的创立者苏丁已经正式告别博美，重新建立了新博美连锁集团，并出任新博美的董事长。如今，挂着“新博美”店招的门店，除西门店以外全部属于新博美连锁集团直接投资。

商业地产模式就是纯粹的商业地产。

具体来说，如果一个地块在不依赖住宅销售或没有住宅功能的前提下，做出来的商业用途，能够独立产生市场效应或者不错的投资回报，不管是通过销售还是租赁，还是长期持有或短期销售，都能够产生足够的效益，这才是真正的商业地产模式。

记者观察| 熊和鱼可兼得 ----大型商业增值销售+品牌运营物业增值”

某开发商刘总说在与新博美连锁集团有密切多年的成功合作后，认为随着国家逐步加深的楼市调控，促使一些房企主动或被动进入到商业地产开发的领域里。但商业地产的门槛比住宅要高于很多，不是说，你有地、有资金就能成功运作一个商业项目，它需要极强的运营能力。

新博美连锁集团总裁说，多数开发商对市场都存有一个认识误区，觉得大型商业地产不适于零散销售。其实不然，销售本身不是问题了，只是因为资产管理没有跟上，后期资产运营服务没有跟上，所以才导致后期所谓售后的一系列问题。

商业地产与市场的关系?

是市场的选择，但是也一定要根据自己的特点，根据每一个企业和每一个城市的情况来选择为市场来服务。

商业跟住宅**大的区别就是住户的基本需求，商业地产如果没有市场需求的话，就没有任何意义和价值了。

商业地产是以它这个房子里面的经营活动所产生的现金流为主，这种现金流不一定一下就自持，要是不能产生现金流，这个房子别管你是单一出还是多个业主来出的价值都是体现不了。

而且必须找到市场的需求才能体现其**大的价值，所以我们一直在强调就是说，一定要先找到市场的需求，谁来用这个房子，谁会用这个产品，可以多少钱来用这个产品。

商业地产的价格主要是由租金来主导，商业地产售价是对未来现金流的预期，而未来的现金流收入主要就是租金。租金更高，投资者才会用更高的价钱去买。大型商场如果没有商家入驻，那么这栋建筑没有任何意义。商业业态也是一样，而且同样一个商业物业，你租给超市、百货或者家居装饰博览中心，不同的租户给你带来的收益也不相同，这也会导致对售价水平的不同判断。

新博美装饰连锁集团，在全川白热化市场竞争的今天，主动迎合二圈层市场需求进行错位经营策略。其新创立的商业地产新模式——主导开发，不仅能规避后期经营状况差，空置率高，租金收益低，投资者套牢等有场无市的尴尬，还能盘活一个片区，为城市繁华注入新活力。没有大型商业综合体，有时就等同于没有繁华。纵观四川中小型城市，缺乏此种繁华的还太多。

主题商场：指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 主题商场由由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。 一般选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道，不同主题对口岸要求不尽相同，普遍，实行卖场租赁制。

家居行业作为主题商场的重要形式，**适合二、三线城市的商业地产业态。家居行业是朝阳产业，伴随国家城市化水平和物资生活水平的提高而逐年发展，不断更新、提档升级。家居商城体量根据不同区域城市发展需求而定，一般2-5万平方米不等，口岸位置要求灵活，只需要选址在交通便利的地方即可，土地成本低廉，还可以拉动地方新开发区域商业发展，足以成为当地商业发展**，支撑地方经济发展的亮点。

反观百货店，需求建筑体量一般1-2万平方米，要求选址在城市繁华区、交通要道，土地成本高昂;商店设施豪华、店堂典雅、明快、服务功能齐全，对经营管理和客户人群要求高，对城市人口、所在商业项目区域成熟度、周边楼盘入住率、主力公共交通的设立、巨大持续的人流量支持。

超级市场，超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 要求选址在居民区、交通要道、商业区，对口岸有很严格的要求，商店营业面积在1000-3000平方米左右，体量不大，对开发商商业打造影响有限。电器商场：也是商场体量不大，对人流量和商业口岸有较高要求，无法起到地方商业大发展**的作用。

综上所述，新博美连锁集团所从事的家居行业，无论从单店面积需求、口岸选址开店要求、带动甚至直接影响所开发商业的繁荣和拉动项目所在区域商圈打造，优势十分明显。受到开发企业及当地政府的积极欢迎和引进。

新博美商业案例---------

新博美装饰连锁集团双流项目，就是很好的一个例子。目前与博美集团签约的双流项目开发商，开发了包括王府井、伊藤等商业项目，主动按照博美要求进行项目规划修建;新博美的引入帮助开发商一次性解决产品主题定位、12万平方米大型品牌运营旗舰店入驻，并通过新博美一系列商业成功运营招商，实现了50%整体大型商业体销售(6万㎡)，但是管理并没有受到太大影响。项目有共同物业管理公司来管理，当然还有很成熟的法律约束每一个业主的行为，所以在这样的规则和约束下，所售产品一定在市场表现很好，有很好的团队，提供很好的服务。

为开发商带来销售价格直接增收近47%收益。由于商业市场售价超预期高位，运营招商成功实现品牌商家进驻，商场的商铺入驻率达90%，直接导致开发商自持部分的商业物业增值50%。

新博美家居装饰建材连锁商场(温江店)总建筑面积4万㎡，前身为“温江花博会馆址”长期闲置。2007年新博美整体接手该物业重新打造大型高端家装建材博览中心，并在开业运营两年时间实现商场租金50%快速增长，至2012年实现110%商家入驻率。

新博美现状---------

在近期,房产业不景气的大环境下。新博美集团旗下十二个分店仍能保持98%的入住率，商家不流失、销售额不下滑;投资开发企业自持大型商业投资受益稳定未下滑,保障了物业可持续增值! 同时新博美集团，加大对省内各二三线城市大型商业项目拓展开店力度。有力的支撑和参与了，川内各地房地产开发企业的:意向性土地购置及大型商业项目前期定位、立项;中期项目规划设计;后期项目招商运营、销售。

**终实现,开发商大型商业项目:品牌运营(旗舰店)和整体商业盘活。并以前期商业为支撑,甚至带动促进商业住宅的售价提升和快速销售之目的!

博美装饰城创建于1996年。经过16年的连锁发展，已成为中国西部地区装饰行业的**品牌。目前主要从事大型商业地产项目的投资、全程策划、开发、招商及运营管理，负责品牌专业大型商场的直营连锁和加盟连锁拓展于一体的大型商业地产管理企业。至此,新博美连锁集团已拥有成都区域市场50%的市场占有率、占有全市56%零售额，四川省内1/3的市场占有率和40%零售额。

■ 规模**大——直营店总面积近100万平方米，加盟店20万平方米

■ 年交易额**大——大成都地区35亿人民币

■ 市场占有率**大——大成都市场50%份额

■ 出租率——达到并保持在98%以上

■ 单店受益率——历年保持着100%

■ 出租水平**高——**高水平180元-200元